Bất động sản khu công nghiệp: Lực hấp dẫn không chỉ trong ngắn hạn

	Dồn dập mở mới khu công nghiệp
	Khu công nghiệp phải gắn với nhà ở công nhân
	Định hướng phát triển các khu công nghiệp

Các chuyên gia dự báo chính sách zero Covid sẽ khiến nhiều công ty nước ngoài thay đổi chiến lược tìm kiếm chuỗi cung ứng thay thế để giảm bớt sự phụ thuộc vào Trung Quốc; hoặc chuyển dây chuyền sản xuất sang các địa điểm thay thế hiện có sẽ thúc đẩy nhanh hơn việc mở rộng/di dời nhà máy của các tập đoàn đa quốc gia sang khu vực Đông Nam Á, đặc biệt là Việt Nam. Cùng với đó giá thuê nhà xưởng tiếp tục xu hướng tăng đang trở thành những động lực thúc đẩy ngành kinh doanh bất động sản khu công nghiệp tăng trưởng trong cả ngắn hạn và dài hạn.

Mặc dù các công ty kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản khu công nghiệp chưa công bố kết quả kinh doanh quý II song có thể thấy triển vọng của ngành khá lạc quan khi dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam có xu hướng tăng. Trong tháng 6/2022, vốn giải ngân tiếp tục tăng 12,3% lên 2,3 tỷ USD, vốn đăng ký FDI tăng 81,8% lên 2,3 tỷ USD.

Ảnh minh họa

Theo đánh giá các chuyên gia, năm 2022 là năm Hiệp định Đối tác Kinh tế Toàn diện Khu vực (RCEP) có hiệu lực và nhiều Hiệp định thương mại tự do (FTA) quan trọng của Việt Nam tiếp tục thực hiện các lộ trình đã cam kết, độ mở kinh tế Việt Nam ngày càng lớn với thế giới. Các chính sách ưu đãi về thuế quan sẽ càng thúc đẩy các tập đoàn quốc tế lớn dịch chuyển về khu vực Đông Nam Á trong đó có Việt Nam. Lợi thế riêng của Việt Nam là Bộ Chính trị thông qua Nghị quyết 50-NQ/TW năm 2019 đã đặt một nền tảng mới cho chiến lược thu hút FDI của Việt Nam, hướng đến các nguồn FDI có chất lượng cao, mở ra những cơ hội lớn trong dài hạn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khu công nghiệp phát triển.

Từ tháng 6/2020, Việt Nam đã thành lập một nhóm làm việc đặc biệt để thu hút các dự án lớn có công nghệ cao, nhiều yếu tố đổi mới sáng tạo. Nhiệm vụ chính của nhóm là thiết kế các chính sách mới để thu hút các tập đoàn đa quốc gia, trong đó có những tập đoàn muốn đa dạng hóa địa điểm đầu tư, các nhà máy sản xuất sau đại dịch. Một số tập đoàn đã chuyển một phần hoạt động từ Trung Quốc sang Việt Nam như: Apple, Intel, Nike, Qualcomm, Universal Alloy Corp., Asics, Hoya, Kyocera, Nintendo và Shin-Etsu Chemical. Vì vậy, Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp quản lý và đầu tư các khu công nghiệp nói riêng, đang đứng trước những cơ hội lớn để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư dự án trực tiếp, hoặc mua cổ phần.

Trong báo cáo Triển vọng thị trường Việt Nam mà Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) mới phát hành, công ty này tin rằng sự phục hồi của các hoạt động công nghiệp sẽ được tiếp tục cả trong ngắn hạn do sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc - vốn bị ảnh hưởng bởi phong tỏa kéo dài (Apple đã thông báo sẽ chuyển sản xuất iPad sang Việt Nam lần đầu tiên do chuỗi cung ứng tiếp tục gặp khó khăn ở Trung Quốc) và dài hạn khi xu hướng China+1 tiếp tục diễn ra mạnh mẽ. Thống kê của ACB cho thấy trong 6 tháng đầu năm 2022, giá thuê trung bình tại thị trường phía Bắc là 110 USD/m2/thời hạn thuê tăng 9% so với cuối năm ngoái đối với đất công nghiệp và tăng 2% lên 4,7 USD/m2/tháng đối với nhà kho và nhà xưởng xây sẵn. Tại thị trường phía Nam giá thuê trung bình cũng tăng thêm 15% lên 136 USD/m2 cho đất công nghiệp và 4,8 USD/m2/tháng tăng 2%.

Triển vọng thị trường cũng là lý do nhiều doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đặt kế hoạch tăng trưởng lợi nhuận cao tới 2-3 con số trong năm 2022. Như Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) tại ĐHĐCĐ bất thường năm 2022 lần 1 ngày 10/2/2022 đặt mục tiêu tổng doanh thu hợp nhất là: 9.800 tỷ đồng tăng 230% so với thực hiện 2021; Tổng lợi nhuận hợp nhất sau thuế là: 4.500 tỷ đồng tăng gần 472%. Điểm tựa cho kế hoạch lợi nhuận và doanh thu khủng này là từ kế hoạch tăng tốc thực hiện đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng các dự án: Quang Châu mở rộng, Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tân Phú Trung, Tràng Duệ mở rộng, Khu đô thị mới Phúc Ninh, Tràng Duệ, Tràng Cát, cụm công nghiệp tại Long An, Hưng Yên trong đó nhiều dự án dự kiến sẽ mang lại doanh thu cho doanh nghiệp ngay trong năm 2022.

Tương lai của thị trường bất động sản khu công nghiệp và các doanh nghiệp trong ngành đầy kỳ vọng trong dài hạn khi nhiều doanh nghiệp tiếp tục triển khai mở rộng thị phần đón đầu làn sóng dịch chuyển dòng vốn FDI từ Nhật Bản, Trung Quốc, Hồng Kông, Đài Loan, EU... vào Việt Nam ngay trong 6 tháng đầu năm 2022. Mới đây nhất là việc HĐQT Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) đã thông qua việc tăng tỷ lệ sở hữu tại CTCP Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng từ 3.900.000 cổ phần (tương đương với tỷ lệ sở hữu là 19,5%); lên 9.600.000 cổ phần tương đương với tỷ lệ sở hữu là 48% từ việc nhận chuyển nhượng 5.700.000 cổ phần từ các cổ đông của công ty. Đầu tháng 3/2022 Công ty Saigontel thành viên của tập đoàn này cũng đã sẵn sàng bắt tay với VinaCapital và Công ty Aurous (Singapore) trong dự án tổ hợp công nghiệp - đô thị 2,5 tỷ USD tại Bắc Giang. Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC) đã phê duyệt chủ trương thực hiện Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng Khu Công nghiệp Cây Trường với kế hoạch xây dựng từ năm 2022 - 2026. Trước đó, HĐQT công ty cũng đã thông qua kế hoạch góp vốn 36% thành lập CTCP để đầu tư và kinh doanh điện trong các khu công nghiệp - CTCP Đầu tư và Phát triển Điện Becamex - Vsip với vốn điều lệ ban đầu 100 tỷ đồng.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp trong ngành cũng đối mặt với không ít thách thức như lo ngại về lạm phát có thể thúc đẩy hoạt động đầu cơ tài sản và làm tăng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư tăng cao dẫn đến đơn giá cho thuê cao sẽ khó thu hút các dự án đầu tư đặc thù; Khó khăn trong thu hút đầu tư khi không có ưu đãi thuế. Thay đổi chính sách vĩ mô trong quá trình điều hành quản lý phát triển các khu công nghiệp. Lựa chọn nhà đầu tư không gây ô nhiễm môi trường, không sử dụng công nghệ lạc hậu, chậm triển khai… Sự chuyển đổi trong cơ cấu đầu tư của các doanh nghiệp FDI đang diễn ra mạnh mẽ; Quan điểm của Chính phủ thu hút FDI có chọn lọc về công nghệ, chọn lọc về bảo vệ môi trường, chọn lọc những nhà đầu tư sẵn sàng kết nối với các doanh nghiệp trong nước…