Bất động sản: Nút thắt không nằm ở tín dụng

Thực tế trong những năm gần đây, tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực bất động sản luôn ở mức khá cao, thậm chí đến mức đáng lo ngại.

Đơn cử, năm 2022 tín dụng bất động sản tăng nhanh hơn so với tăng chung của nền kinh tế. Cho vay bất động sản nhà ở và đầu tư kinh doanh bất động sản đến cuối năm 2022 đạt trên 2,58 triệu tỷ đồng, tăng 24,27% so với cuối năm 2021 và chiếm 21,2% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế (giai đoạn 2019-2021 thường chiếm từ 19-20%); trong đó, cho vay mua nhà ở chiếm 68,7%, cho vay kinh doanh bất động sản chiếm 31,3%. Kỳ hạn cho vay với lĩnh vực bất động sản chủ yếu là trung và dài hạn nên tiềm ẩn rủi ro cho thanh khoản ngân hàng.

Theo NHNN, khoảng 94% dư nợ tín dụng bất động sản có thời hạn cho vay từ 10 đến 25 năm; và chỉ 6% vay với kỳ hạn ngắn hơn; trong khi nguồn vốn chủ yếu của các ngân hàng là nguồn vốn ngắn - trung hạn, gần đây dù nguồn vốn dài hạn của ngân hàng có tăng lên trong bối cảnh người gửi tiền chọn thời hạn dài với lãi suất cao hơn, nhưng vẫn thấp hơn tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn.

Ngoài ra, theo TS. Cấn Văn Lực và Nhóm nghiên cứu, rủi ro tín dụng bất động sản còn có thể đến từ sự liên thông giữa thị trường tài chính - bất động sản - chứng khoán khi nhiều NHTM có tỷ lệ cho vay bất động sản cao; tài sản thế chấp tín dụng ngân hàng có đến 65% là bất động sản. Do đó, nếu thị trường bất động sản suy giảm, rủi ro tín dụng sẽ lan truyền sang thị trường ngân hàng và ngược lại. Cũng vì lý do này mà Chính phủ, Bộ Tài chính và NHNN đã và đang chú trọng kiểm soát rủi ro hệ thống qua kiểm soát sở hữu chéo và cho vay nhóm khách hàng liên quan trong lĩnh vực này.

Hiện NHNN kiểm soát cho vay lĩnh vực bất động sản theo Thông tư 41/2016/TT-NHNN và Thông tư 22/2019/TT-NHNN với các biện pháp chính: cho vay kinh doanh bất động sản là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro nên hệ số ở mức 200% khi tính tỷ lệ an toàn vốn. NHNN cũng yêu cầu các TCTD giảm dần tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn - gián tiếp tác động đến cho vay bất động sản khi mà nguồn vốn cho bất động sản chủ yếu là trung và dài hạn.

Mặc dù vậy, theo đánh giá của TS. Cấn Văn Lực, các công cụ quản lý của NHNN vẫn còn hạn chế so với thông lệ quốc tế, đặc biệt khi Việt Nam chưa có quy định, tiêu chuẩn riêng về quản lý cho vay bất động sản, trong khi nhiều nước trên thế giới đã ban hành quy định, tiêu chuẩn riêng trong cho vay bất động sản như Mỹ, Trung Quốc, Thái Lan, Hàn Quốc.

Phát biểu trước Quốc hội hôm 2/6, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng nhận định, không có lý do gì để các TCTD huy động tiền gửi, trả lãi cho người gửi tiền mà khi doanh nghiệp đủ điều kiện vay vốn lại không cho vay. Những khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay 70% là khó khăn về pháp lý. Do vậy, giải pháp hiện nay phải tập trung vào tháo gỡ những vướng mắc về mặt pháp lý, cộng với các doanh nghiệp cần phải rà soát để điều chỉnh giá bất động sản. Như vậy, sẽ kích thích tín dụng cho cả doanh nghiệp xây dựng bất động sản cũng như người mua nhà.

Nhìn từ góc độ quản trị rủi ro, theo TS. Cấn Văn Lực, khó khăn của nhà quản lý Việt Nam khi điều hành vốn cho thị trường bất động sản là cung ứng vốn vừa đủ để không thiếu hụt nguồn cung bất động sản trên thị trường khi hiện giá nhà ở tại Việt Nam đã tương đối cao so với các nước châu Á. Nhưng nguồn vốn tín dụng bất động sản cũng không được quá nhiều để tránh tăng đầu cơ, rủi ro “bong bóng” trên thị trường bất động sản. Do vậy, giải pháp căn cơ cho thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là phát triển nhà ở xã hội, tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản, điều tiết giá và quan hệ cung - cầu, tạo hiệu ứng nhu cầu của đại đa số người dân…