Cần động lực mạnh hơn giúp thị trường bất động sản sớm "đảo chiều"

Nguồn cung bất động sản hiện vẫn hạn chế, do đó cần tháo gỡ pháp lý để tăng cung.

Chiều 14/7, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam công bố Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản quý II và 6 tháng đầu năm 2023.

6 tháng đầu năm 2023, thị trường vẫn duy trì trạng thái “khát” nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung nhà ở giá bình dân, phù hợp với khả năng tài chính của phần đông người dân.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, tổng cung quý II/2023 ghi nhận sự sụt giảm so với quý I bởi một số chủ đầu tư thực hiện việc đóng giỏ hàng các sản phẩm khó thanh khoản. Tổng cung quý II chỉ bằng 55% so với quý I, giảm tới 90% so với cùng kỳ năm 2022.

Quý II/2023, cả nước ghi nhận hơn 200 dự án nhà ở đang mở bán, hầu hết là dự án trong các giai đoạn tiếp theo, cung cấp ra thị trường khoảng 20.000 sản phẩm.

Số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, giá căn hộ chung cư ở các thành phố lớn ở quý II/2023 tiếp tục ghi nhận ở ngưỡng cao do các dự án mới mở bán chủ yếu là dự án cao cấp.

Cụ thể, trung bình 52 triệu đồng/m2 tại Hà Nội, tăng 1,46% so với quý trước. Tại TP.Hồ Chí Minh, trung bình 67 triệu đồng/m2, giảm 4,6% so với quý trước.

Thị trường hầu như không có căn hộ bình dân, giá dưới 25 triệu đồng/m2. Tổng nguồn cung căn hộ chung cư bình dân giảm 98% so với năm 2019. Chung cư có mức giá xung quanh 25 triệu đồng/m2 chỉ có tại một số ít dự án nhà ở thương mại tại khu vực xa trung tâm các thành phố.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, việc tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp thời gian qua cho thấy sự quyết tâm, quyết liệt của Chính phủ. Nhất là mới đây, Thủ tướng Chính phủ cũng đã chỉ đạo các địa phương, Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng xử lý các vấn đề nổi cộm trong vấn đề phê duyệt giá đất.

Ghi nhận kết quả khả quan ngay sau khi Nghị định 08/2023/NĐ-CP được ban hành. Tuy nhiên bước sang quý II/2023, hoạt động phát hành trái phiếu lại có dấu hiệu chậm lại. Cụ thể chỉ có 3 đợt phát hành trái phiếu thành công (01 đợt vào tháng 4 và 02 đợt vào tháng 6) với tổng giá trị đạt 4.421 tỷ đồng, chỉ bằng 18,6% so với quý I.

Hầu hết các doanh nghiệp không lo được tài chính để trả nợ trái phiếu mà đều áp dụng phương thức đàm phán với các trái chủ để giãn thời hạn trả nợ. Một số doanh nghiệp đã đàm phán thành công như Hưng Thịnh Land, Sovico, An Khải Hưng, Đầu tư Ngôi sao Gia Định…

Đặc biệt, chỉ trong vòng 04 tháng, thị trường chứng kiến tới 4 đợt giảm lãi suất, sẽ có độ trễ nhất định khi các quyết định này thật sự tác động đến thị trường. Tuy nhiên, các động thái này phần nào giúp kích thích tăng trưởng kinh tế và góp thêm tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản.

Lãi suất vay các ngân hàng có sự điều chỉnh giảm rõ rệt trong tháng 7/2023, dao động từ 8,5% đến 11,8%, giảm từ 0,4% đến 5,5% so với đầu năm 2023.

Tuy nhiên, thị trường vẫn cần có nhiều hơn các chính sách như Nghị định 08 về trái phiếu doanh nghiệp, Nghị định 10 (quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai) để tháo gỡ trực diện những vướng mắc, rào cản của các quy định pháp luật đang gây khó cho các dự án bất động sản.

Các cơ chế, chính sách từ phía Chính phủ đã phát huy tác dụng “động viên”, “khích lệ”, “trấn an tinh thần” cho các chủ thể tham gia thị trường. Tuy nhiên, đã đến lúc cần phải gấp rút chuyển sang giai đoạn tiếp theo.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Ban Nghiên cứu thị trường và xúc tiến đầu tư Bất động sản, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, tình trạng khó khăn kéo dài không chỉ khiến toàn bộ các đối tượng tham gia thị trường bất động sản điêu đứng, rã rời mà kéo theo sự trì trệ của nhiều ngành nghề liên quan khác.

“Khi nào thị trường bất động sản khởi sắc là câu hỏi thường trực, niềm trông mong của rất nhiều đối tượng, không chỉ giới hạn ở các đối tượng trực tiếp tham gia thị trường bất động sản", bà Miền chia sẻ.

Bà Phạm Thị Miền ví von: "Giai đoạn tác động trực diện giống như bác sĩ trước cuộc phẫu thuật. Ngay sau khi động viên tinh thần, trấn an bệnh nhân phải nhanh chóng tiến hành các thao tác thủ thuật. Bởi chỉ khi nào cuộc phẫu thuật thành công thì lúc đó vấn đề của người bệnh mới được giải quyết dứt điểm. Càng để lâu, càng chần chừ, càng gây nguy hiểm cho người bệnh".

Theo bà Miền, xác định đúng vị trí các điểm nghẽn và xử lý theo đúng trình tự vẫn là yếu tố cốt lõi. Bởi lẽ, nếu điểm nghẽn trước chưa thông thì việc thông điểm nghẽn sau về bản chất không giải quyết được vấn đề.

“Khơi thông nguồn cung cho các sản phẩm nhà ở giá bình dân, phù hợp với nhu cầu thiết thực của người dân chính là chìa khóa để mở cánh cửa cho thị trường bất động thời điểm này", bà Miền nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Văn Đính kiến nghị cơ quan quản lý Nhà nước cần nhanh chóng đưa ra các văn bản hướng dẫn cụ thể, rõ ràng và chi tiết về vai trò, trách nhiệm, quyền hạn của các đối tượng trong việc soát xét, thẩm định, phê duyệt hồ sơ. Nhằm sớm chấm dứt tình trạng hồ sơ, văn bản của doanh nghiệp bị “om” và “đùn đẩy”, gây mất thời gian, tốn nhiều chi phí cho doanh nghiệp.

"Tập trung sửa đổi, ban hành các nghị định, thông tư liên quan đến chuyển nhượng dự án, tính tiền sử dụng đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội. Đây đang là các rào cản rất lớn gây ách tách và nghẽn mạch thị trường. Nếu không sớm được giải quyết sẽ khiến tình trạng khó khăn tiếp tục kéo dài", ông Đính nhấn mạnh.