Công chứng hợp đồng giúp quản lý chặt chẽ quá trình chuyển quyền sở hữu bất động sản

Toàn cảnh phiên họp

Thảo luận về Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đại biểu Lê Thanh Hoàn, Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa tán thành với nhiều nội dung của dự thảo luật cũng như hồ sơ dự án luật, báo cáo giải trình, tiếp thu đã được trình bày.

Đóng góp thêm ý kiến về yêu cầu công chứng hợp đồng kinh doanh bất động sản và sàn giao dịch, môi giới bất động sản, đại biểu cho rằng, về công chứng hợp đồng, quá trình chuyển quyền sở hữu bất động sản cần được quản lý chặt chẽ, vì quy định này là rất cần thiết, quan trọng đối với việc bảo vệ quyền lợi người dân, đáp ứng yêu cầu đảm bảo quyền sở hữu được xác định rõ ràng. Khi niềm tin vào quyền sở hữu được bảo đảm thì sẽ thúc đẩy việc mua bán, đầu tư vào tài sản cũng như sự phát triển minh bạch của thị trường bất động sản. Việc ký hợp đồng mua bán bất động sản, cụ thể là giữa doanh nghiệp bất động sản với người dân mà không yêu cầu công chứng là không hợp lý.

Đại biểu nêu rõ, cơ chế ký mua bán hoàn toàn riêng tư, không có một tổ chức trung gian như tổ chức công chứng để kiểm soát đã gây ra nhiều bất cập, dẫn đến nhiều vụ tranh chấp, lừa đảo, gây tốn thời gian, tiền bạc, làm tổn hại lợi ích của người dân. Đối với hầu hết cá nhân, việc giao dịch nhà ở không thường xuyên diễn ra, do sự phức tạp và không thường xuyên, nên sự hiểu biết của cá nhân người dân về cách thực hiện giao dịch một cách tốt nhất thường bị hạn chế.

Đại biểu cho rằng không nên phó mặc người dân bước vào giao dịch này với hành trang duy nhất là lòng tin vào sự tử tế của doanh nghiệp bất động sản, đồng thời đề nghị cần quy định rõ về yêu cầu công chứng để quản lý chặt chẽ quá trình chuyển quyền sở hữu bất động sản.

Cho ý kiến về vấn đề công chứng, chứng thực giao dịch bất động sản, đại biểu Đồng Ngọc Ba, Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Định cho biết, dự thảo Chính phủ trình không thay đổi cách tiếp cận liên quan đến những giao dịch nào về bất động sản phải công chứng thực. Tuy nhiên, khi chỉnh lý, phát sinh vấn đề về đối tượng điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản thay đổi chỉ điều chỉnh những giao dịch có tính chất kinh doanh mà không điều chỉnh những giao dịch không có tính chất kinh doanh.

Đối với những giao dịch về bất động sản của tổ chức, cá nhân mà không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở và các luật hiện nay thì theo quy định hiện hành phải công chứng, chứng thực nhưng theo dự thảo Luật thì không phải công chứng, chứng thực.

Dự thảo đã bãi bỏ, bỏ đi một số những trường hợp, những giao dịch về kinh doanh bất động sản theo quy định hiện hành phải công chứng, chứng thực. Những nội dung này lại chưa hề có đánh giá tác động, lý do được đưa ra cho việc quy định này cũng không thuyết phục.

Đại biểu cho rằng, điều chỉnh về mặt nội dung dẫn đến sự thay đổi về loại giao dịch phải công chứng, chứng thực. Do đó, đề xuất phương án thay đổi như nào và đưa vào luật nào hay là bỏ thì cũng phải có giải trình thuyết phục.

Ảnh minh họa (nguồn:hanoimoi.vn)

Thảo luận về Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga - Đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương cho rằng, cần thiết quy định về đặt cọc và thời điểm đặt cọc trong kinh doanh nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Theo đại biểu, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nhận được sự quan tâm của đông đảo người dân. Bày tỏ nhất trí với sự cần thiết về quy định đặt cọc, đại biểu cho rằng, nếu không có quy định về đặt cọc, đặc biệt là số tiền đặt cọc tối đa và về thời điểm đặt cọc thì sẽ phát sinh nhiều rắc rối.

Thực tế hiện nay được đặt cọc mua nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai đang rất lộn xộn vì chúng ta thiếu những quy định này, do đó dẫn đến việc chủ đầu tư dự án chiếm dụng vốn của người mua, có những dự án huy động tiền cọc 30%-50% tổng giá trị của công trình…

“Nhà ở là tài sản lớn đối với người dân, nếu không quy định rõ ràng về tiền đặt cọc thì người mua sẽ mất một khoản tiền lớn”, đại biểu cho hay.

Về thời điểm đặt cọc, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nhất trí với phương án 1 theo Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý của Ủy ban Kinh tế về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng.

Thời điểm cho phép thu tiền đặt cọc là khi dự án với thiết kết cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định, chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng, với những ràng buộc pháp lý như vậy, vừa đảm bảo chắc chắn dự án sẽ được triển khai, không có trở ngại về pháp lý, tránh việc thu tiền cọc quá sớm khi dự án chưa đảm bảo các yêu cầu thủ tục, chưa được thẩm định, dẫn đến việc chủ đầu tư huy động vốn trái phép, lừa lấy tiền cọc của người mua hoặc mất cả năm thanh toán trả lại tiền cọc cho người mua….

Nếu quy định thời điểm đặt cọc như phương án 2 thì người mua không bị tác động nhiều nhưng về phía chủ đầu tư, phía người bán sẽ gặp trở ngại, khó khăn trong tính toán kinnh doanh. Do vậy đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng, thời điểm đặt cọc như phương án 1 là hợp lý.