Đánh thuế bất động sản: Cần sát thực tế và tầm nhìn dài hạn
![]() | Giải mã những cơn sốt đất |
Góp ý vào đề xuất nghiên cứu tính khả thi của việc đánh thuế bất động sản (BĐS), đa số chuyên gia cho rằng không thể tiếp tục trì hoãn chính sách này trong bối cảnh thị trường địa ốc sốt giá, đầu cơ tích trữ nhà đất quá cao.
Nguồn thu từ đất đai quá thấp
GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá, bong bóng BĐS ở Việt Nam ngày một to hơn và chưa bao giờ bị giảm, trong khi nguồn thu từ đất đai rất hạn chế. Nhìn vào các nội dung thu từ đất có thể thấy: Thu từ thuế sử dụng đất nông nghiệp được coi như bằng 0; thu từ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chiếm khoảng 1% tổng thu từ đất; thu từ thuế, phí chuyển quyền BĐS chiếm 15% tổng thu từ đất.
Từ đây có thể thấy, Việt Nam chưa đánh thuế nhà, mà thuế sử dụng đất phi nông nghiệp lại quá thấp, khác với các nước khác, mức thuế đánh vào đất phi nông nghiệp và nhà khá cao nhằm nhiều mục đích. Tại tất cả các nước OECD, nguồn thu từ đất chủ yếu từ thuế đánh vào tài sản BĐS. Đây chính là điểm khác biệt cơ bản giữa Việt Nam và các nước công nghiệp, cũng như công nghiệp hóa khác.
![]() |
Cần quan tâm nhiều hơn tới thuế nhà trên nguyên tắc cho phép người có thu nhập thấp có thể tìm được nhà ở |
Bên cạnh đó, việc miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp là chủ trương hoàn toàn đúng đắn nhằm trợ giúp cho tam nông. Tuy nhiên ở một góc nhìn khác, việc miễn thuế như vậy đã dẫn tới tình trạng người nông dân có đất nhưng bỏ ruộng hoang. Nhiều nông dân chuyển sang lao động tại khu vực phi nông nghiệp nhưng vẫn giữ đất nông nghiệp đang có và để hoang hóa.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, đây là vấn đề lớn mà chúng ta phải nghiên cứu xem giải pháp nào là phù hợp nhằm tận dụng tài nguyên đất nông nghiệp, tránh để tình trạng này lan rộng. Bởi hiện nay tình trạng này đã xảy ra khá phổ biến tại các vùng nông thôn bao quanh đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn.
Trong khi đó, theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, kể từ năm 2014 đến nay, giá BĐS liên tục giữ đà tăng, với mức tăng bình quân trên 10%/năm, thậm chí, nhiều dự án tăng trên 20%/năm. Số liệu khác từ Bộ Xây dựng cũng cho thấy, tính đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư tăng bình quân khoảng 5-7%, giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%, riêng giá đất nền tăng “nóng” ở mức 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020. Cá biệt, có thời điểm đất nền tại một số địa điểm thuộc vùng ven Hà Nội như như Quốc Oai, Thạch Thất tăng 20%, Ba Vì tăng 45% hay một số điểm thuộc tỉnh Hòa Bình tăng lên đến 46%... Một số địa phương như Thanh Hóa, Quảng Bình mới đây đã phải vào cuộc chấn chỉnh hoạt động đấu giá đất, ngăn chặn hành vi thông đồng, dìm giá, lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất ở để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.
Tình trạng sốt đất ngày càng lan rộng do hiện nay chênh lệch giàu nghèo tại Việt Nam ngày càng doãng rộng, nhiều cá nhân có khả năng tích luỹ lượng lớn BĐS nhưng lại không có nhu cầu sử dụng, khiến giá BĐS bị đẩy lên cao và trong nhiều trường hợp là tăng giá ảo, làm giảm cơ hội tiếp cận loại tài sản này của những đối tượng có nhu cầu song thu nhập thấp. Ở một góc nhìn khác, nhiều đối tượng giàu lên nhanh chóng nhờ các khoản đầu tư không rõ nguồn gốc, mà cơ quan thuế không bao quát hết được. Lợi nhuận từ các hoạt động này sau đó thường được chuyển qua mua BĐS để tích lũy. Vì vậy, việc đánh thuế hợp lý sẽ giúp điều tiết lại thị trường, góp phần thu được thuế từ các khoản thu nhập không rõ nguồn gốc.
Khó, nhưng không thể không làm
Mặc dù đánh giá việc đánh thuế là rất cấp thiết trong bối cảnh hiện tại, song ông Võ dự báo sẽ khó thực hiện ngay vì gặp phải cản trở của nhiều nhóm lợi ích. Theo đó, những người có nhiều đất vốn là những người ở thế mạnh, hoặc là đại gia, hoặc là người có quyền lực... sẽ cản trở quá trình cải cách thuế này.
Vì vậy, để việc xây dựng và thực thi sắc thuế này hiệu quả, cần có cách tiếp cận đa mục tiêu về vai trò của thuế BĐS, cũng như xây dựng phương án đánh thuế phù hợp. Các phương án đánh thuế trước đây của Bộ Tài chính gặp phải nhiều ý kiến trái chiều do không đảm bảo được tính công bằng và người dân không thấy được lợi ích mà mình được hưởng trong đó.
Cụ thể, phương án ngưỡng đánh thuế 700 triệu đồng và đánh thuế ngay từ ngôi nhà thứ nhất là chưa hợp lý do hiện nay người Việt Nam vẫn còn tâm lý an cư lạc nghiệp, nhiều người dù thu nhập thấp vẫn ưu tiên việc phải sở hữu nhà ở, vì vậy họ làm việc và tích góp trong một thời gian dài, thậm chí cho tới lúc nghỉ hưu để có tiền mua nhà. Bên cạnh đó, với ngưỡng chịu thuế thấp và việc chỉ đưa ra một mức thuế suất chung mà không phân biệt giá trị tài sản, có thể thấy việc đánh thuế chưa dựa trên khả năng tài chính của người nộp thuế, và không đảm bảo nguyên tắc công bằng dọc, đó là những người có khả năng khác nhau thì mức đóng thuế phải khác nhau.
Trong khi đó, phương án đánh thuế từ ngôi nhà thứ 2 cũng không phù hợp vì ở nông thôn một gia đình có tới 2-3 ngôi nhà hoặc nhiều hơn, nhưng giá trị thấp và hộ gia đình cũng không có khả năng sinh lời lớn từ các BĐS đó. Còn nếu chỉ đánh thuế dựa vào giá trị của ngôi nhà, lại có trường hợp ở thành phố có những khu vực đất giá trị cao, một ngôi nhà có diện tích chỉ 50m2, nhưng vẫn có giá triệu đô, song hộ gia đình cũng chỉ ở chứ không sinh lợi từ đó.
Vì vậy cách đánh thuế khả thi nên là kết hợp giữa cả hai cách thức trên.
PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh - Chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, phải đánh thuế cao, lũy tiến vào tiền đầu cơ BĐS, chứ không phải áp thuế trên giá trị BĐS. Như vậy ai “ôm” nhiều đất đai để đầu cơ mua qua bán lại sẽ bị thu thuế cao. Vì vậy, cần đánh thuế cao đối với BĐS thứ hai trở đi, nhà, đất bỏ hoang chờ giá lên.
GS. Đặng Hùng Võ cũng khuyến nghị, cần đánh thuế vào đất phi nông nghiệp với ý tưởng tỷ suất tăng dần tới mức khoảng 1% mang tính công bằng, không cần đánh lũy tiến nhưng phải có quy định của pháp luật rõ ràng rằng không để đất trống. Thứ hai, quan tâm nhiều hơn tới thuế nhà trên nguyên tắc không cho phép đầu cơ nhà, cho phép người có thu nhập thấp, người nghèo có thể tìm được nhà ở cho mình.
Một vấn đề khác cần được làm rõ và truyền thông trong quá trình xây dựng chính sách này chính là việc sử dụng nguồn thu vào mục đích cải thiện và cung cấp các dịch vụ, hàng hoá công cho người dân, thay vì chỉ tập trung vào vai trò chống đầu cơ. Bởi theo các chuyên gia, quá trình thực hiện chính sách thuế BĐS tại nhiều quốc gia cho thấy vai trò chống đầu cơ là không rõ nét vì giá trị tăng thêm của BĐS qua thời gian vẫn cao hơn nhiều so với mức thuế, do nguồn cung luôn luôn không đáp ứng đủ nhu cầu tại các đô thị lớn.
Các tin khác
![Bảng giá đất TP. Hồ Chí Minh: Thận trọng trước khi áp dụng vào thực tiễn](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/23/17/hillside20240823172539.jpg?240825074145)
Bảng giá đất TP. Hồ Chí Minh: Thận trọng trước khi áp dụng vào thực tiễn
![Công nghệ mở đường đưa khu công nghiệp vào kỷ nguyên xanh và thông minh](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/21/10/anh-120240821104107.jpg?rt=20240821104110?240821105351)
Công nghệ mở đường đưa khu công nghiệp vào kỷ nguyên xanh và thông minh
![Thủ tướng yêu cầu triển khai quyết liệt Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/14/10/1-170918845220240814103151.png?rt=20240814103154?240814105154)
Thủ tướng yêu cầu triển khai quyết liệt Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản
![Mở rộng không gian phát triển TP. Tuy Hòa](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/14/10/anh-120240814100855.jpg?rt=20240814101032?240814102019)
Mở rộng không gian phát triển TP. Tuy Hòa
![Dòng vốn FDI đổ vào bất động sản công nghiệp](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/12/09/diendandoanhnghiepvn-media-uploaded-417-2024-02-09-bdskcn20240812094721.jpg?rt=20240812094724?240814084641)
Dòng vốn FDI đổ vào bất động sản công nghiệp
![Đà Nẵng xã hội hoá nhà ở xã hội](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/13/10/anh-120240813101406.jpg?rt=20240813101508?240813123542)
Đà Nẵng xã hội hoá nhà ở xã hội
![Đại siêu thị thu hút nhà bán lẻ quốc tế](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/09/15/aeon-mall-le-cha-n-ha-i-pho-ng-a-nh-aeon-vie-t-nam20240809154859.jpg?240812074305)
Đại siêu thị thu hút nhà bán lẻ quốc tế
![Nghị định số 104/2024/NĐ-CP: Kỳ vọng gỡ vướng mắc trong việc tạo quỹ đất sạch](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/10/13/p120240810130008.jpg?rt=20240810130011?240810044316)
Nghị định số 104/2024/NĐ-CP: Kỳ vọng gỡ vướng mắc trong việc tạo quỹ đất sạch
![Nhiều người Hà Nội quan tâm đến chung cư ở Đà Nẵng](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/02/14/anh-220240802143145.jpg?rt=20240802143232?240802023809)
Nhiều người Hà Nội quan tâm đến chung cư ở Đà Nẵng
![70 tỷ USD sẵn sàng rót vào Châu Á Thái Bình Dương](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/02/10/1-120240802101013.jpg?rt=20240802101016?240802102144)
70 tỷ USD sẵn sàng rót vào Châu Á Thái Bình Dương
![Quy định mới về miễn, giảm tiền sử dụng đất áp dụng từ tháng 8](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/02/09/dat-1722444554990124733199120240802093613.1833010.jpg?rt=20240802093929?240802094447)
Quy định mới về miễn, giảm tiền sử dụng đất áp dụng từ tháng 8
![Cơ hội lớn cho bất động sản khi hành lang pháp lý rõ ràng](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/01/15/2320240801154936.jpg?rt=20240801154939?240801035306)
Cơ hội lớn cho bất động sản khi hành lang pháp lý rõ ràng
![Đẩy nhanh tháo gỡ pháp lý để chuỗi dự án trọng điểm của Novaland vượt khó](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/31/15/du-an-novaworld-phan-thiet-hien-dang-la-diem-den-hang-dau-mien-nam-viet-nam-thu-hut-nhieu-khach-ve-tham-quan-vui-choi-giai-trijfif20240731151039.jpg?240731055854)
Đẩy nhanh tháo gỡ pháp lý để chuỗi dự án trọng điểm của Novaland vượt khó
![Các luật mới sẽ tạo "dòng chảy" cho hàng loạt dự án bất động sản](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/31/16/1420240731163930.jpg?rt=20240731163933?240731061126)
Các luật mới sẽ tạo "dòng chảy" cho hàng loạt dự án bất động sản
![Những làn sóng dịch chuyển trên thị trường bất động sản Đà Nẵng](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/31/13/2420240731131208.jpg?rt=20240731131211?240731021015)
Những làn sóng dịch chuyển trên thị trường bất động sản Đà Nẵng
![Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng giữ chức Chủ tịch ACC nhiệm kỳ 2024 – 2026](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/092024/11/11/medium/web-1420240911111855.jpg?rt=20240911111856?240911112658)
Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng giữ chức Chủ tịch ACC nhiệm kỳ 2024 – 2026
![Công đoàn NHNN Trung ương chia sẻ khó khăn với đồng bào bị ảnh hưởng bởi bão, lũ](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/092024/10/20/medium/z5817237349934-4116f7c7e2638b1c521d651021f2328520240910201555.jpg?rt=20240910201644?240910090248)
Công đoàn NHNN Trung ương chia sẻ khó khăn với đồng bào bị ảnh hưởng bởi bão, lũ
![Đảm bảo hoạt động ngân hàng thông suốt sau bão số 3](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/092024/10/16/medium/z5812795036844-04bcaed0c759a5f90f2e0bef92ff1c3220240910163028.jpg?rt=20240910163111?240910050427)
Đảm bảo hoạt động ngân hàng thông suốt sau bão số 3
![Sinh trắc học đang chinh phục người tiêu dùng](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/092024/09/15/medium/amh9367-1719915339633-1720060476453-172006047705129575750620240909150514.jpg?rt=20240909150516?240909081118)
Sinh trắc học đang chinh phục người tiêu dùng
Đa phương tiện
Videos Podcast Infographic Longform - Emagazine
![ha noi di chuyen nguoi dan ra khoi khu vuc ngap lut](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/video_data/2024/092024/10/16/09101-cover20240910161122.jpg?rt=20240910161129)
Hà Nội di chuyển người dân ra khỏi khu vực ngập lụt
Ngành Ngân hàng Bình Định: Hỗ trợ đồng bào các địa phương bị thiệt hại do bão số 3
Ngành Ngân hàng Phú Thọ: Chủ động công tác phòng chống mưa lũ tại huyện Hạ Hòa
Đảm bảo hoạt động ngân hàng thông suốt sau bão số 3
![Điểm đến mới trên đảo Vũ Yên - “Thỏi nam châm” hút khách cho du lịch Hải Phòng dịp lễ 2/9](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/092024/05/07/a120240905073634.jpg?rt=20240905073702?240905074754)
Điểm đến mới trên đảo Vũ Yên - “Thỏi nam châm” hút khách cho du lịch Hải Phòng dịp lễ 2/9
![Hơn 17 tỷ đồng ưu đãi cho khách hàng tham gia bảo hiểm tại Sacombank](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/22/17/sacombank-khi-song-la-mot-hanh-trinh-15x1020240822172315.jpg?240828030032)
Hơn 17 tỷ đồng ưu đãi cho khách hàng tham gia bảo hiểm tại Sacombank
![Wink Hotel Hải Phòng sẵn sàng ra mắt vào năm 2025](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/22/10/1-120240822103239.jpg?rt=20240822103241?240822103715)
Wink Hotel Hải Phòng sẵn sàng ra mắt vào năm 2025
![Siêu phẩm đầu tư chắc thắng “bỏ vốn 1 được lời 3” tại tâm điểm thành Vinh](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/21/18/a220240821183652.jpg?rt=20240821183655?240821073252)
Siêu phẩm đầu tư chắc thắng “bỏ vốn 1 được lời 3” tại tâm điểm thành Vinh
Dịch vụ ngân hàng hiện đại
Ebanking Vay đâu - gửi đâu Quản lý tài chính thông minh Ngân hàng bán lẻ Tư vấn Nhân sự
![Chung tay cùng MoMo sẻ chia với người dân chịu ảnh hưởng cơn bão số 3](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/092024/11/09/medium/mo-i-su-dong-gop-kho-ng-chi-la-va-t-cha-t-ma-co-n-la-hy-vong-la-su-c-manh-giup-do-ng-ba-o-so-m-vu-o-t-qua-kho-kha-n20240911092851.jpg?240911094023)
Chung tay cùng MoMo sẻ chia với người dân chịu ảnh hưởng cơn bão số 3
![SeABank liên tục xếp hạng 'Top 1000 Ngân hàng thế giới'](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/092024/05/16/medium/sb-top1000-wb-2024-a4-ngang20240905163050.jpg?rt=20240905163052?240905043309)
SeABank liên tục xếp hạng 'Top 1000 Ngân hàng thế giới'
![VietinBank mang trải nghiệm thanh toán một chạm Garmin Pay đến các chủ thẻ](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/28/11/medium/vietinbank-mang-trai-nghiem-thanh-toan-mot-cham-garmin-pay-den-cac-chu-the-20240828110508.jpg?rt=20240828110513?240828110742)
VietinBank mang trải nghiệm thanh toán một chạm Garmin Pay đến các chủ thẻ
![Cơ hội lớn - vay vốn chỉ 0% cho doanh nghiệp thực hiện dự án xanh](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/28/10/medium/untitled20240828102142.png?rt=20240828102145?240828104027)
Cơ hội lớn - vay vốn chỉ 0% cho doanh nghiệp thực hiện dự án xanh
![Cảnh báo mạo danh NHNN để gửi đường link cập nhật thông tin sinh trắc học](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/23/14/medium/web-520240823141315.jpg?rt=20240823141318?240823021704)
Cảnh báo mạo danh NHNN để gửi đường link cập nhật thông tin sinh trắc học
![Tiện ích, bảo mật cao khi thanh toán qua Apple Pay của BIDV Visa](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/20/13/medium/anh-bai-viet-2082420240820134644.jpg?rt=20240820134647?240820015839)
Tiện ích, bảo mật cao khi thanh toán qua Apple Pay của BIDV Visa
![BAC A BANK tung ngàn ưu đãi mừng sinh nhật 30 năm](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/20/09/medium/bab20240820093240.jpg?rt=20240820093243?240821110054)
BAC A BANK tung ngàn ưu đãi mừng sinh nhật 30 năm
![PVcomBank tăng lợi nhuận trong nửa đầu năm](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/15/23/medium/image00120240815231818.jpg?rt=20240815231820?240816092143)