Đánh thuế bất động sản: Cần sát thực tế và tầm nhìn dài hạn

Giải mã những cơn sốt đất

Góp ý vào đề xuất nghiên cứu tính khả thi của việc đánh thuế bất động sản (BĐS), đa số chuyên gia cho rằng không thể tiếp tục trì hoãn chính sách này trong bối cảnh thị trường địa ốc sốt giá, đầu cơ tích trữ nhà đất quá cao.

Nguồn thu từ đất đai quá thấp

GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá, bong bóng BĐS ở Việt Nam ngày một to hơn và chưa bao giờ bị giảm, trong khi nguồn thu từ đất đai rất hạn chế. Nhìn vào các nội dung thu từ đất có thể thấy: Thu từ thuế sử dụng đất nông nghiệp được coi như bằng 0; thu từ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chiếm khoảng 1% tổng thu từ đất; thu từ thuế, phí chuyển quyền BĐS chiếm 15% tổng thu từ đất.

Từ đây có thể thấy, Việt Nam chưa đánh thuế nhà, mà thuế sử dụng đất phi nông nghiệp lại quá thấp, khác với các nước khác, mức thuế đánh vào đất phi nông nghiệp và nhà khá cao nhằm nhiều mục đích. Tại tất cả các nước OECD, nguồn thu từ đất chủ yếu từ thuế đánh vào tài sản BĐS. Đây chính là điểm khác biệt cơ bản giữa Việt Nam và các nước công nghiệp, cũng như công nghiệp hóa khác.

Cần quan tâm nhiều hơn tới thuế nhà trên nguyên tắc cho phép người có thu nhập thấp có thể tìm được nhà ở

Bên cạnh đó, việc miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp là chủ trương hoàn toàn đúng đắn nhằm trợ giúp cho tam nông. Tuy nhiên ở một góc nhìn khác, việc miễn thuế như vậy đã dẫn tới tình trạng người nông dân có đất nhưng bỏ ruộng hoang. Nhiều nông dân chuyển sang lao động tại khu vực phi nông nghiệp nhưng vẫn giữ đất nông nghiệp đang có và để hoang hóa.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, đây là vấn đề lớn mà chúng ta phải nghiên cứu xem giải pháp nào là phù hợp nhằm tận dụng tài nguyên đất nông nghiệp, tránh để tình trạng này lan rộng. Bởi hiện nay tình trạng này đã xảy ra khá phổ biến tại các vùng nông thôn bao quanh đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Trong khi đó, theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, kể từ năm 2014 đến nay, giá BĐS liên tục giữ đà tăng, với mức tăng bình quân trên 10%/năm, thậm chí, nhiều dự án tăng trên 20%/năm. Số liệu khác từ Bộ Xây dựng cũng cho thấy, tính đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư tăng bình quân khoảng 5-7%, giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%, riêng giá đất nền tăng “nóng” ở mức 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020. Cá biệt, có thời điểm đất nền tại một số địa điểm thuộc vùng ven Hà Nội như như Quốc Oai, Thạch Thất tăng 20%, Ba Vì tăng 45% hay một số điểm thuộc tỉnh Hòa Bình tăng lên đến 46%... Một số địa phương như Thanh Hóa, Quảng Bình mới đây đã phải vào cuộc chấn chỉnh hoạt động đấu giá đất, ngăn chặn hành vi thông đồng, dìm giá, lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất ở để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.

Tình trạng sốt đất ngày càng lan rộng do hiện nay chênh lệch giàu nghèo tại Việt Nam ngày càng doãng rộng, nhiều cá nhân có khả năng tích luỹ lượng lớn BĐS nhưng lại không có nhu cầu sử dụng, khiến giá BĐS bị đẩy lên cao và trong nhiều trường hợp là tăng giá ảo, làm giảm cơ hội tiếp cận loại tài sản này của những đối tượng có nhu cầu song thu nhập thấp. Ở một góc nhìn khác, nhiều đối tượng giàu lên nhanh chóng nhờ các khoản đầu tư không rõ nguồn gốc, mà cơ quan thuế không bao quát hết được. Lợi nhuận từ các hoạt động này sau đó thường được chuyển qua mua BĐS để tích lũy. Vì vậy, việc đánh thuế hợp lý sẽ giúp điều tiết lại thị trường, góp phần thu được thuế từ các khoản thu nhập không rõ nguồn gốc.

Khó, nhưng không thể không làm

Mặc dù đánh giá việc đánh thuế là rất cấp thiết trong bối cảnh hiện tại, song ông Võ dự báo sẽ khó thực hiện ngay vì gặp phải cản trở của nhiều nhóm lợi ích. Theo đó, những người có nhiều đất vốn là những người ở thế mạnh, hoặc là đại gia, hoặc là người có quyền lực... sẽ cản trở quá trình cải cách thuế này.

Vì vậy, để việc xây dựng và thực thi sắc thuế này hiệu quả, cần có cách tiếp cận đa mục tiêu về vai trò của thuế BĐS, cũng như xây dựng phương án đánh thuế phù hợp. Các phương án đánh thuế trước đây của Bộ Tài chính gặp phải nhiều ý kiến trái chiều do không đảm bảo được tính công bằng và người dân không thấy được lợi ích mà mình được hưởng trong đó.

Cụ thể, phương án ngưỡng đánh thuế 700 triệu đồng và đánh thuế ngay từ ngôi nhà thứ nhất là chưa hợp lý do hiện nay người Việt Nam vẫn còn tâm lý an cư lạc nghiệp, nhiều người dù thu nhập thấp vẫn ưu tiên việc phải sở hữu nhà ở, vì vậy họ làm việc và tích góp trong một thời gian dài, thậm chí cho tới lúc nghỉ hưu để có tiền mua nhà. Bên cạnh đó, với ngưỡng chịu thuế thấp và việc chỉ đưa ra một mức thuế suất chung mà không phân biệt giá trị tài sản, có thể thấy việc đánh thuế chưa dựa trên khả năng tài chính của người nộp thuế, và không đảm bảo nguyên tắc công bằng dọc, đó là những người có khả năng khác nhau thì mức đóng thuế phải khác nhau.

Trong khi đó, phương án đánh thuế từ ngôi nhà thứ 2 cũng không phù hợp vì ở nông thôn một gia đình có tới 2-3 ngôi nhà hoặc nhiều hơn, nhưng giá trị thấp và hộ gia đình cũng không có khả năng sinh lời lớn từ các BĐS đó. Còn nếu chỉ đánh thuế dựa vào giá trị của ngôi nhà, lại có trường hợp ở thành phố có những khu vực đất giá trị cao, một ngôi nhà có diện tích chỉ 50m2, nhưng vẫn có giá triệu đô, song hộ gia đình cũng chỉ ở chứ không sinh lợi từ đó.

Vì vậy cách đánh thuế khả thi nên là kết hợp giữa cả hai cách thức trên.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh - Chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, phải đánh thuế cao, lũy tiến vào tiền đầu cơ BĐS, chứ không phải áp thuế trên giá trị BĐS. Như vậy ai “ôm” nhiều đất đai để đầu cơ mua qua bán lại sẽ bị thu thuế cao. Vì vậy, cần đánh thuế cao đối với BĐS thứ hai trở đi, nhà, đất bỏ hoang chờ giá lên.

GS. Đặng Hùng Võ cũng khuyến nghị, cần đánh thuế vào đất phi nông nghiệp với ý tưởng tỷ suất tăng dần tới mức khoảng 1% mang tính công bằng, không cần đánh lũy tiến nhưng phải có quy định của pháp luật rõ ràng rằng không để đất trống. Thứ hai, quan tâm nhiều hơn tới thuế nhà trên nguyên tắc không cho phép đầu cơ nhà, cho phép người có thu nhập thấp, người nghèo có thể tìm được nhà ở cho mình.

Một vấn đề khác cần được làm rõ và truyền thông trong quá trình xây dựng chính sách này chính là việc sử dụng nguồn thu vào mục đích cải thiện và cung cấp các dịch vụ, hàng hoá công cho người dân, thay vì chỉ tập trung vào vai trò chống đầu cơ. Bởi theo các chuyên gia, quá trình thực hiện chính sách thuế BĐS tại nhiều quốc gia cho thấy vai trò chống đầu cơ là không rõ nét vì giá trị tăng thêm của BĐS qua thời gian vẫn cao hơn nhiều so với mức thuế, do nguồn cung luôn luôn không đáp ứng đủ nhu cầu tại các đô thị lớn.