Đánh thuế chuyển nhượng bất động sản: Chuyên gia đề xuất cách tính mới

Việc đánh thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản sẽ tăng cường tính minh bạch trên thị trường

Cần thận trọng, có lộ trình

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), với điểm nhấn là đề xuất thuế suất 20% trên thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú, tính theo từng lần giao dịch. Trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan, thuế sẽ được tính dựa trên thời gian nắm giữ bất động sản, kể từ ngày Luật mới có hiệu lực cho đến thời điểm chuyển nhượng.

Đại diện Tổ Công tác Nghiên cứu thị trường - Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, việc sửa đổi chính sách thuế là cần thiết và hợp lý, hướng tới việc sử dụng thuế như một công cụ điều tiết thị trường thay vì chỉ đơn thuần là công cụ thu ngân sách. Đây là một quan điểm tiến bộ, phù hợp với xu hướng quản lý thị trường bất động sản ở nhiều quốc gia phát triển.

Tuy nhiên, dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân có phạm vi điều chỉnh rộng, ảnh hưởng trực tiếp đến hàng triệu người dân và nhiều lĩnh vực kinh tế - xã hội. Do đó, việc sửa đổi cần được tiến hành một cách thận trọng, dựa trên cơ sở nghiên cứu toàn diện, đánh giá tác động đầy đủ và khách quan. Việc tham vấn rộng rãi ý kiến từ các chuyên gia, hiệp hội ngành nghề, cộng đồng doanh nghiệp và người dân là vô cùng cần thiết để đảm bảo tính công bằng và khả thi của dự luật.

Bên cạnh đó, việc xây dựng một lộ trình thực hiện rõ ràng là điều cốt yếu. Thời điểm có hiệu lực của Luật cần phải phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng thích ứng của thị trường. Việc áp dụng quá nhanh các quy định mới, đặc biệt là những thay đổi về phương pháp tính thuế và thuế suất, có thể gây ra những xáo trộn lớn, ảnh hưởng tiêu cực đến tâm lý người nộp thuế và sự ổn định của một số thị trường, trong đó có thị trường bất động sản.

Đại diện Tổ Công tác Nghiên cứu thị trường VARS kiến nghị cơ quan soạn thảo cần cân nhắc kỹ lưỡng về thời điểm và cách thức triển khai nhằm đảm bảo tính khả thi, hiệu quả và đặc biệt là nhận được sự đồng thuận xã hội khi Luật được ban hành và đi vào thực tiễn.

Cũng theo Tổ Công tác, thị trường bất động sản Việt Nam vừa trải qua một giai đoạn khó khăn kéo dài và chỉ mới bắt đầu chu kỳ phục hồi và phát triển mới. Do đó, mọi thay đổi chính sách liên quan đều cần được cân nhắc kỹ lưỡng, tránh tạo thêm áp lực, gây tác động tiêu cực đến quá trình hồi phục của thị trường trong trung và dài hạn.

Đề xuất cách tính mới

Theo ông Phạm Anh Khôi, Luật Thuế thu nhập cá nhân cần xây dựng một lộ trình áp dụng rõ ràng, hợp lý, tạo điều kiện cho người dân và doanh nghiệp thích ứng. Bộ Tài chính cần sớm ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành, đặc biệt làm rõ các khái niệm như "chi phí hợp lý, hợp lệ" và cách xử lý trường hợp chuyển nhượng lỗ để tránh những vướng mắc phát sinh.

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng cần phân loại đối tượng chịu thuế theo mục đích sử dụng bất động sản, ưu tiên bảo vệ quyền lợi của người sử dụng bất động sản cho mục đích ở thực (nhà ở chính thức, lý do bất khả kháng) và phân loại rõ ràng giữa các nhóm "ở thực", "đầu tư dòng tiền" và "đầu cơ tích trữ". Việc phân loại này sẽ giúp chính sách thuế đi đúng trọng tâm, tránh ảnh hưởng đến những người có nhu cầu ở thực.

Về khung thời gian nắm giữ để xác định mức thuế, VARS IRE đề xuất điều chỉnh theo thực tế tại Việt Nam. Cụ thể, mức thuế suất cao nhất (10%) sẽ áp dụng cho bất động sản nắm giữ dưới 1 năm và giảm dần cho các kỳ hạn dài hơn: 6% cho từ 1 năm đến dưới 2 năm, 4% cho từ 2 năm đến dưới 5 năm, và chỉ 2% cho từ 5 năm trở lên hoặc nhận thừa kế. Điều này nhằm khuyến khích đầu tư dài hạn và hạn chế các hoạt động đầu cơ ngắn hạn.

Để áp dụng phương pháp tính thuế mới một cách hiệu quả, ông Nguyễn Hoàng Nam, thành viên Tổ Công tác Nghiên cứu thị trường VARS, nhấn mạnh sự cần thiết của việc xây dựng cơ sở dữ liệu và định danh bất động sản quốc gia. Cơ sở dữ liệu này cần liên thông giữa các cơ quan quản lý, cung cấp thông tin chính xác về lịch sử giao dịch, giá mua bán và chi phí. Đây sẽ là nền tảng quan trọng cho việc tính thuế minh bạch và công bằng.

Đồng thời, ông Nam cũng đề xuất ưu tiên cơ chế hậu kiểm thay cho tiền kiểm để giảm gánh nặng hành chính cho người dân và doanh nghiệp. Việc này cần đi kèm với các quy định rõ ràng về hồ sơ chứng từ và xử phạt nghiêm khắc hành vi gian lận để đảm bảo tính răn đe.

Đại diện VARS IRE cũng đề xuất thêm một phương pháp tính thuế linh hoạt, trong đó thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính là một phần thu nhập chịu thuế thu nhập chuyển nhượng (với thuế suất hiện hành từ 5-35%). Đặc biệt, có thể áp dụng cơ chế giảm trừ thuế suất cho bất động sản nắm giữ dài hạn (từ 0% cho dưới 1 năm đến 80% cho từ 5 năm trở lên), cùng với cơ chế khấu trừ khi bất động sản bán lỗ hoặc là giao dịch duy nhất.