Gỡ vướng chính sách đất đai, khơi thông nguồn lực phát triển

	Chính sách đất đai: Sửa sao để dập được tâm lý đầu cơ?!
	Cần công khai quy hoạch để ngăn chặn tình trạng 'thổi' giá, đầu cơ
	Bảo đảm tính đồng bộ trong hệ thống pháp luật về đất đai

Vá nhiều lỗ hổng

Thông tin tại Hội thảo “Góp ý các dự thảo nghị định sửa đổi các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai”, bà Hoàng Thị Vân Anh - Vụ trưởng Vụ Chính sách và pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 1/7/2014. Để tổ chức thi hành Luật Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường và các bộ ngành liên quan đã tham mưu xây dựng và trình Chính phủ ban hành 25 Nghị định, 59 thông tư, thông tư liên tịch. Việc ban hành kịp thời và khá đầy đủ các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai thi hành, góp phần đưa Luật Đất đai đi vào cuộc sống.

Tuy nhiên, qua kết quả rà soát vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề trong thi hành luật này. Đơn cử như về hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất để khai thác nguồn lực đất đai còn bất cập, chưa phát huy hiệu quả như mong muốn; công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận còn gặp khó khăn; việc xác định giá đất còn kéo dài, giá đất chưa phù hợp với thị trường; thủ tục hành chính trong việc xác định các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất, thủ tục thu hồi đất trong trường hợp dự án bị chấm dứt hoạt động đầu tư chưa đủ rõ; việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian qua còn phát sinh nhiều hạn chế…

Từ thực tế nêu trên, việc ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai để giải quyết những vướng mắc, tồn tại trong thực tiễn là cần thiết trong khi Quốc hội chưa ban hành Luật Đất đai sửa đổi.

Ảnh minh họa

Đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai dự kiến sẽ sửa đổi, bổ sung 6 Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và một số pháp luật liên quan như sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất…

Cụ thể, với Nghị định 43, sẽ sửa đổi, bổ sung quy định về Tổ chức phát triển quỹ đất; hoàn thiện quy định về các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư và thời điểm để tính gia hạn 24 tháng đối với trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất; bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất…

Đáng chú ý, có bổ sung quy định về việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn; căn hộ - khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel); nhà nghỉ du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch) trên đất thương mại, dịch vụ; quản lý, sử dụng đất của các công ty nông, lâm nghiệp sau khi được sắp xếp, đổi mới và phát triển, nâng cao hiệu quả hoạt động.

Ngoài ra, liên quan đến quy định về giá đất, Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44 trong đó tập trung các vấn đề về thông tin trong việc xác định giá đất; các phương pháp xác định giá đất; lựa chọn phương pháp định giá…

Tránh trùng lặp, xung đột luật

Các chuyên gia đánh giá, Luật Đất đai 2013 với những tồn tại, hạn chế, bất cập này cần thiết phải được sửa đổi, bổ sung để phù hợp với tình hình thực tế, tạo lập hành lang pháp lý đầy đủ đồng bộ, thống nhất để quản lý, sử dụng có hiệu quả, phát huy nguồn lực đất đai, đồng thời nâng cao chỉ số tiếp cận đất đai, thúc đẩy các giao dịch về quyền sử dụng đất và phát triển thị trường bất động sản công khai, lành mạnh. Tuy nhiên, vẫn có nhiều băn khoăn trước một số nội dung được nêu trong Dự thảo.

Đơn cử về quy định đấu giá quyền sử dụng đất, ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản cho rằng, Dự thảo bổ sung Điều 17a vào Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đề xuất tổ chức tham gia đấu giá phải có vốn sở hữu không thấp hơn 15% - 20% tổng mức đầu tư (tùy quy mô dự án). Nội dung này đã được quy định tại Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nên sẽ gây trùng lặp.

Bên cạnh đó, Dự thảo đề xuất tổ chức tham gia đấu giá phải có kinh nghiệm thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất. Đây là quy định cần thiết để sàng lọc nhà đầu tư, tránh các doanh nghiệp mới thành lập, chưa có kinh nghiệm thực hiện dự án đã tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Nhưng quy định này còn chung chung, cần cụ thể hơn trong Nghị định để địa phương thống nhất áp dụng.

Về quy định tổ chức phải nộp tiền đặt trước tối thiểu là 20% giá khởi điểm của lô đất, các chuyên gia cho rằng, pháp luật đất đai hiện nay chưa có quy định riêng về trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất mà dẫn chiếu theo pháp luật về đấu giá tài sản (Điều 117 Luật Đất đai 2013). Trong khi đó, Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 lại quy định khoản tiền đặt trước tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Như vậy nếu quy chế cuộc đấu giá quy định tiền đặt trước lớn hơn 20% giá khởi điểm của lô đất sẽ xung đột với Luật Đấu giá tài sản.

Cũng theo các chuyên gia, việc bổ sung quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho condotel là một điều rất đúng đắn, trong bối cảnh phải đưa ra một hướng giải quyết đối với các dự án condotel đã thực hiện và gặp vướng mắc trong thời gian qua cũng như xây dựng một cơ chế phù hợp để tạo cơ sở cho một loại hình kinh doanh tiến bộ, hiện đại có cơ hội được phát triển một cách lành mạnh, đúng đắn.

Tuy nhiên, theo luật sư Nguyễn Đức Mạnh, Công ty luật TNHH Bizlink, đồng thời với quy định cấp sổ đỏ cho condotel, cần phải có quy định pháp luật để giải quyết một số vấn đề.

Cụ thể, chưa có tiêu chí xác định cụ thể về việc một công trình được coi là thuộc loại hình “căn hộ - khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch”. Cùng với đó, theo quy định tại Điều 19.1, Luật Kinh doanh Bất động sản thì “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, Dự thảo Nghị định chưa chỉ rõ quyền sử dụng đất trong trường hợp này sẽ được xử lý như thế nào đối với tất cả các chủ sở hữu công trình.

Do đặc điểm công trình là căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ - khách sạn trong khối nhà khách sạn hoặc dự án nghỉ dưỡng nên cần làm rõ vấn đề sở hữu chung, sở hữu riêng, tương tự như đối với trường hợp của nhà chung cư. Nếu không làm rõ vấn đề này, việc vận hành, bảo trì công trình trong tương lai chắc chắn sẽ gặp phải nhiều vướng mắc.

Ngoài ra, cũng cần làm rõ quy định liệu người nước ngoài có được sở hữu loại hình này hay không, có giới hạn về số lượng không, bởi trên thực tế, hiện Luật Nhà ở đã cho phép người nước ngoài được sở hữu căn hộ chung cư với một tỷ lệ nhất định.