Hút vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản: Những điểm nghẽn cần tháo gỡ

	Đề xuất cho phép doanh nghiệp bảo hiểm đầu tư bất động sản
	“Sóng” bất động sản dịch chuyển ra khỏi nội đô Hà Nội
	Thị trường bất động sản chưa bao giờ thực sự đóng băng

TS. Trần Du Lịch - Phó chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) cho rằng, hiện có rất nhiều điểm nghẽn kìm hãm sự phát triển và thu hút vốn đầu tư vào thị trường BĐS, nhất là đối với các nguồn lực từ bên ngoài. Đơn cử như tại TP.HCM, hiện có hàng trăm dự án “trùm mền”, không thể triển khai do liên quan đến các thủ tục quy trình hành chính. Việc dậm chân tại chỗ của những dự án này đang tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với nền kinh tế, cũng như làm suy giảm năng lực tài chính của nhà đầu tư khi lượng tiền đổ vào thị trường này tương đối lớn. Bên cạnh đó là các vướng mắc liên quan đến vấn đề pháp lý của hàng chục quy định luật pháp chồng chéo trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh BĐS… khiến cho nguồn lực bị “tắc nghẽn”.

Dòng vốn FDI đổ vào BĐS vẫn còn vướng nhiều điểm nghẽn

Trên thực tế, BĐS là lĩnh vực luôn cần nguồn vốn lớn và dài hạn nên các chủ đầu tư phải tìm cách “xoay sở” để huy động đủ nguồn lực tài trợ cho những dự án lên đến hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng. Trước đây các chủ đầu tư thường tìm đến kênh tín dụng. Tuy nhiên, những năm gần đây, chủ trương của NHNN Việt Nam hướng dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực ưu tiên, khu vực sản xuất kinh doanh... Còn kênh huy động vốn qua thị trường chứng khoán vừa qua bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi trái phiếu “rác”, gây khó khăn cho việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp BĐS. Ngoài ra, kênh huy động góp vốn trong dân thông qua việc bán nhà hình thành trong tương lai cũng không dễ dàng như trước do vướng mắc bởi thủ tục pháp lý và những quy định ràng buộc. Vì vậy, hiện nay thay vì chỉ trông chờ nguồn vốn trong nước, nhiều doanh nghiệp BĐS đã tìm cách chuyển hướng sang kêu gọi, khai thác thêm cả nguồn lực từ nước ngoài.

Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư công bố từ đầu năm đến ngày 20/5, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký mới giảm 53,4% so với cùng kỳ, nhưng vốn điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần vẫn tăng mạnh lần lượt là 45,4% và 51,6%. Tổng cộng, trong 5 tháng đầu năm vốn đầu tư nước ngoài đạt 11,71 tỷ USD, giảm 16,3% so với cùng kỳ năm 2022. Cụ thể, vốn đăng ký mới đạt gần 4,12 tỷ USD, giảm 53,4% so với cùng kỳ năm trước, vốn đầu tư tăng thêm đạt trên 5,61 tỷ USD, tăng 45,4% và vốn góp mua cổ phần trên 1,98 tỷ USD, tăng 51,6%. Các nhà đầu tư ngoại đã rót vốn vào 18 ngành trong tổng số 21 ngành kinh tế quốc dân. Trong đó, ngành kinh doanh BĐS đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư gần 3 tỷ USD…

Ghi nhận từ Savills Việt Nam cho thấy, trong năm qua có nhiều thương vụ thâm nhập thị trường BĐS Việt của các nhà đầu tư ngoại qua con đường M&A. Đơn cử, Công ty TNHH Boustead Projects đã mua lại 49% cổ phần trong CTCP Công Nghiệp Logistics KTG & Boustead tại khu công nghiệp Yên Phong (Bắc Ninh). Tổng giá trị tài sản của thương vụ lên tới 141 triệu USD, bao gồm 840.000m2 tổng diện tích đất, trong đó, có 550.000m2 diện tích đất cho thuê. Hay như, Công ty ESR Cayman Limited đã gia nhập thị trường Việt Nam bằng việc hợp tác với CTCP Phát triển Công nghiệp BW để phát triển 240.000m2 diện tích BĐS công nghiệp tại Khu công nghiệp Mỹ Phước 4, gần TP.HCM…

Cùng chung quan điểm với TS. Trần Du Lịch, Luật sư Ngô Thị Vân Quỳnh - Giám đốc Điều hành Công ty Luật TNHH AN Legal nhận định, vốn FDI là nguồn lực quan trọng thúc đẩy thị trường BĐS trong nước khi những kênh khác đang dần bị thu hẹp và bộc lộ nhiều vướng mắc. Tuy nhiên, để nguồn vốn FDI thực sự “chảy” vào thị trường trước tiên cần gỡ những điểm nghẽn về mặt chủ trương, pháp lý để khơi thông nguồn lực này. Luật sư Quỳnh khuyến cáo: Nhiều quy định liên quan đến BĐS còn chưa được sửa đổi dẫn đến chồng chéo, khó khăn khi áp dụng, triển khai vào thực tế. Quy trình đầu tư dự án thủ tục kéo dài, khi có sự thay đổi lại phải rà soát lại từ đầu, trải qua nhiều thủ tục rất phức tạp cho việc điều chỉnh. Nhất là các doanh nghiệp, dự án có liên quan đến nhà đầu tư, công ty, vốn nước ngoài sẽ phát sinh nhiều yếu tố liên quan về quyền sở hữu, quy định đấu thầu, mua bán, sáp nhập, an ninh, quốc phòng… Nên nếu như chủ đầu tư trong nước thiếu vốn, dự án dở dang đang trông chờ nguồn vốn ngoại cũng không nên quá kỳ vọng. Bởi nguồn vốn FDI cũng là một “cửa” nhưng không dễ dàng. Để thu hút nguồn vốn này không chỉ cần một hành lang pháp lý thông thoáng mà bản thân thị trường, doanh nghiệp BĐS trong nước cần phải chuẩn hóa theo hướng minh bạch, lành mạnh hơn.