Thị trường bán lẻ chuyển biến với sự trở lại của nhà phố

Mặt bằng nhà phố cho thuê đang có sự hồi phục

Các nhà bán lẻ toàn cầu đã chứng minh khả năng thích nghi linh hoạt và sức bền bỉ đáng kinh ngạc trong hai thập kỷ qua. Tăng trưởng thương mại điện tử, khủng hoảng tài chính toàn cầu, đại dịch, khủng hoảng chi phí sinh hoạt, thời tiết cực đoan và bất ổn địa chính trị, tất cả đều từng đe dọa ngành bán lẻ.

Tuy nhiên, ngành này vẫn điều chỉnh để thích ứng và thậm chí còn tăng trưởng mạnh ở một số thị trường. Làn sóng đóng cửa cửa hàng được dự đoán từ lâu đã không trở thành hiện thực. Thay vào đó, khi giá thuê được tái thiết lập, nhiều nhà bán lẻ đang mở rộng mạng lưới cửa hàng. Điều này khiến giá thuê tăng trở lại tại nhiều vị trí đắc địa. Kết quả là các nhà đầu tư bất động sản lớn trên thế giới đang bắt đầu xem lại phân khúc mà họ từng xem là “vùng cấm” trong một thời gian dài.

Thách thức lớn nhất hiện nay đối với toàn ngành là sự bất định của kinh tế và địa chính trị toàn cầu - những yếu tố ngoài tầm kiểm soát, dù là với các nhà bán lẻ hay nhà đầu tư bất động sản chủ động nhất.

Về tổng thể, bối cảnh vĩ mô vẫn đang hỗ trợ phân khúc bán lẻ: lãi suất giảm, tỷ lệ thất nghiệp thấp tại nhiều quốc gia, niềm tin tiêu dùng dần cải thiện, du lịch toàn cầu phục hồi, giá thuê và định giá tài sản bán lẻ được tái thiết lập mức hợp lý hơn. Tuy nhiên, những tháng đầu năm 2025 tiếp tục chứng kiến thêm nhiều biến động.

Những thách thức từ chuỗi cung ứng trước đây đã buộc các nhà bán lẻ phải củng cố năng lực logistics, chuyển hướng chuỗi cung ứng về gần hoặc đa dạng hóa nguồn cung, đồng thời ứng dụng công nghệ để tối ưu hiệu quả vận hành. Sự phổ biến của thương mại điện tử đã thúc đẩy mô hình tích hợp đa kênh, trong đó cửa hàng không chỉ là điểm bán, mà còn là nơi trưng bày, xử lý đơn hàng và điểm đổi trả.

Nhiều thương hiệu cũng đang tìm kiếm nguồn doanh thu mới, chẳng hạn như bán không gian quảng cáo trên màn hình và hệ thống âm thanh tại cửa hàng. Vì vậy, đầu tư vào cửa hàng vật lý ngày càng được xem là một cơ hội đầu tư tiềm năng.

Chiến lược bán lẻ đa kênh đang ngày càng phát triển mạnh tại Việt Nam, đặc biệt là ở TP. Hồ Chí Minh. Các thương hiệu thời trang, F&B và hàng gia dụng đang tích cực tích hợp kênh trực tuyến và cửa hàng vật lý nhằm nâng cao trải nghiệm khách hàng. Trong 6 tháng đầu năm 2025, các nhóm ngành này tiếp tục mở rộng tại các trung tâm thương mại trọng điểm, chiếm đến 67% tổng số giao dịch cho thuê mới. Các cửa hàng không còn đơn thuần là điểm bán, mà đang trở thành trung tâm trải nghiệm thương hiệu, điểm nhận hàng và là không gian tạo nội dung truyền thông.

Vẫn còn nhiều nhà đầu tư bị ảnh hưởng bởi các khoản đầu tư trước đây vào bất động sản bán lẻ và hiện đang nắm giữ những tài sản khó thanh khoản đã chịu khoản lỗ đáng kể. Theo Khảo sát Ý định Đầu tư của ANREV, tỷ trọng phân bổ vào bất động sản bán lẻ của các nhà đầu tư toàn cầu được dự báo chỉ đạt 12,4% tổng danh mục trong năm 2025, so với mức 27,7% vào năm 2018.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư đang bắt đầu quan tâm trở lại đến phân khúc bán lẻ. Trong năm 2024, dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực này nhìn chung ổn định, với đà tăng tốc rõ rệt trong nửa cuối năm.

Nhờ một số thương vụ tiêu biểu, bất động sản bán lẻ đã thu hút ngày càng nhiều vốn. Mô hình kho bán lẻ và công viên bán lẻ là những phân khúc dẫn đầu trong quá trình phục hồi này nhằm tương hỗ cho các chiến lược bán lẻ đa kênh.

Song, việc định giá lại tài sản đã mở ra nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn. Tỷ suất sinh lợi của bất động sản bán lẻ hiện đang ở mức đặc biệt hấp dẫn khi so sánh với các phân khúc phổ biến khác như bất động sản nhà ở hoặc kho vận, vốn đang bị định giá cao do áp lực cạnh tranh vốn và đòi hỏi mức tăng trưởng giá thuê mạnh để bảo toàn tỷ suất đầu tư.

Trong nửa đầu năm 2025, thị trường bán lẻ hiện đại tại TP. Hồ Chí Minh vẫn có quy mô nhỏ với tổng diện tích cho thuê thuần (NLA) khoảng 1,6 triệu m². Nguồn cung mới hạn chế, chỉ ghi nhận thêm 5.000 m² NLA từ các dự án hiện hữu. Hiệu suất thị trường duy trì ổn định với tỷ lệ lấp đầy cao đạt 93% và giá thuê tầng trệt trung bình khoảng 1,5 triệu đồng/m²/tháng.

Các giao dịch thuê mới chủ yếu đến từ nhóm ngành giải trí, phong cách sống và đồ gia dụng. Việc xuất hiện của các thương hiệu mới như Oh!Some, HOKA, Lee cùng với sự mở rộng của các chuỗi như Muji, Zara và H&M tại các trung tâm thương mại hoạt động hiệu quả cho thấy niềm tin ngày càng tăng của nhà bán lẻ. Các bất động sản bán lẻ hạng sang tại khu vực trung tâm tiếp tục ghi nhận tỷ lệ trống thấp, trong khi nguồn cung tương lai vẫn hạn chế, chỉ khoảng 100.000 m² NLA dự kiến được bổ sung trong ba năm tới. Nhờ nhu cầu tiêu dùng mạnh mẽ và tầng lớp trung lưu đang mở rộng, thị trường dự kiến sẽ tiếp tục duy trì sự ổn định trong ngắn hạn.

Thị trường bán lẻ tại Hà Nội giữ ổn định trong nửa đầu năm 2025. Tỷ lệ lấp đầy đạt 86%, trong khi giá thuê trung bình tầng trệt tăng lên 1,3 triệu đồng/m²/tháng. Hoạt động cho thuê chủ yếu được thúc đẩy bởi các ngành hàng ẩm thực (F&B) và cửa hàng tiện lợi, với sự xuất hiện của các thương hiệu mới như Oh!Some và 7-Eleven, cùng với việc mở rộng chuỗi từ các thương hiệu như Muji, Starbucks và Dzinh.

Các tài sản bán lẻ cao cấp tại khu trung tâm vẫn duy trì tỷ lệ trống thấp, trong khi nguồn cung mới trong ba năm tới khá hạn chế, chỉ khoảng 10.600 m² diện tích sàn cho thuê thuần (NLA). Với nhu cầu tiêu dùng bền vững và tầng lớp trung lưu ngày càng mở rộng, thị trường bán lẻ được dự báo sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định trong ngắn hạn.

Một điểm quan trọng không kém là bán lẻ không còn có thể được xem như một khoản đầu tư thụ động. Thay vào đó, cần được tiếp cận như một tài sản vận hành. Các điểm đến mua sắm hiện nay đòi hỏi phải có chiến lược quản lý chủ động, vốn đầu tư để làm mới và cải tiến dựa trên hiểu biết sâu sắc về hành vi khách hàng, cùng với hoạt động marketing tập trung để định vị chính xác tập khách hàng trung tâm.

Ngoài việc đáp ứng nhu cầu của khách thuê, chủ đầu tư cần nắm bắt rõ động lực khiến người tiêu dùng lựa chọn đến trung tâm thương mại, phố mua sắm hay công viên bán lẻ. Mô hình rập khuôn của thập niên 1980-1990 đã không còn phù hợp. Người tiêu dùng ngày nay đòi hỏi sự đa dạng và tính chân thực trong trải nghiệm, với mong muốn tiếp cận sự kết hợp hài hòa giữa các thương hiệu lớn, cửa hàng độc lập mang tính địa phương, cùng không gian ẩm thực và giải trí như nhà hàng và quán bar.

Năm 2025, ngành bán lẻ đã trở lại, nhưng không phải tất cả phân khúc đều phục hồi đồng đều. Sự hồi phục của thị trường phản ánh mức độ phân hóa sâu sắc giữa các loại hình tài sản, vị trí địa lý và chiến lược quản lý. Việc phân định rõ ràng giữa những tài sản có khả năng tăng trưởng trong bối cảnh kinh tế chính trị đầy biến động và những tài sản không còn phù hợp sẽ là yếu tố then chốt đối với thế hệ nhà đầu tư mới đang tìm kiếm cơ hội trong lĩnh vực bán lẻ.