Thị trường bất động sản cần thời gian để thích nghi với luật mới

Nhiều thành phố chưa đạt được 20% kế hoạch phát triển nhà ở xã hội từ nay đến năm 2025.

Nhà xây xong nhưng chưa được bán

Thị trường bất động sản hiện vẫn còn gặp nhiều khó khăn, dù trong thời gian qua, Chính phủ, các bộ ngành, địa phương đã có nhiều nỗ lực tháo gỡ.

Chia sẻ về những bất cập trong chính sách phát triển nhà ở xã hội, ông Đào Ngọc Thanh - Chủ tịch HĐQT Vinaconex, công ty có 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong một khu đô thị ở Thừa Thiên Huế với 8 toà nhà ở xã hội nhưng hiện chưa thể bán được.

"Việc quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở để cho thuê và chủ đầu tư chỉ bán lại sau 5 năm đưa vào sử dụng rất khó thực hiện. Cụ thể, một toà nhà của chúng tôi có 180 căn hộ nhưng 140 căn còn chưa bán được thì cho ai thuê?", ông Thanh cho biết.

Trong khi đó, 140 căn hộ này để được được Sở Xây dựng phê duyệt đủ điều kiện bán thì chúng tôi đã phải trải qua 4 lần duyệt. Nếu Sở Xây dựng không duyệt thì chẳng ai mua.

Theo ông Thanh, muốn mua nhà ở xã hội ở Huế thì tiêu chuẩn đầu tiên để được duyệt mua nhà ở xã hội phải là thường trú ở Huế, các tỉnh đến thường trú thì không được mua. Giấy thường trú đó sẽ do phường, xã xác nhận là không có nhà đất thì mới được mua. Như vậy, không phải người ở Huế thì không thể mua được nhà. Nếu phường, xã không xác nhận thì Sở Xây dựng không ký.

Về vấn đề cải tạo chung cư cũ, bà Tô Thị Hạnh - Ủy viên Ban Thường vụ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ, trên cơ sở thực tiễn, chúng tôi đã tham gia sâu vào góp ý quy định liên quan đến vấn đề cải tạo chung cư cũ. Có thể nói rằng, 20 năm qua làm về lĩnh vực này, doanh nghiệp đã rất vất vả.

Dự thảo Luật Nhà ở ban đầu đưa 1 chương về cải tạo chung cư cũ nhưng rất sơ sài, nếu như vậy thì 10 - 20 năm nữa cũng vẫn dậm chân tại chỗ. Đến nay chúng tôi thấy rằng tiến độ cải tạo chung cư cũ trên cả nước vẫn rất chậm so với kế hoạch đề ra, nhất là tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, do gặp rất nhiều vướng mắc.

Còn nhiều khó khăn, chồng chéo

PGS.TS. Trần Đình Thiên cho biết, thực trạng sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản đã yếu, trong khi đó, chính sách tháo gỡ rất chậm và triển vọng mới lại chưa thực sự rõ ràng.

Cụ thể, theo PGS.TS. Trần Đình Thiên, Luật Đất đai mới có rất nhiều điểm tích cực nhưng việc tận dụng như thế nào mới là điểm đáng quan tâm. Điểm mới chưa đảm bảo đầy đủ lại gây ra xung đột, gây ra rủi ro mới. Đặc biệt, những điểm mấu chốt mà Luật Đất đai kỳ vọng sửa thì lại chưa làm được.

Cải tạo chung cư cũ giống như triển khai một loại hình nhà ở xã hội đặc biệt, cần hài hòa lợi ích giữa các bên với vai trò dẫn dắt, cầm cân nảy mực của nhà nước để tạo cơ chế cho doanh nghiệp và người dân. Vậy nhưng Luật Nhà ở vừa ban hành không quy định rõ, Nghị định 69 và 101 cũng vậy.

Theo TS. Vũ Tiến Lộc - Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, Nghị quyết 41 của Bộ Chính trị lần đầu yêu cầu cần thúc đẩy cho khu vực tư nhân nhưng thực tế khu vực này lại đang suy yếu, trong khi đây mới chính là khu vực chính có vai trò dẫn dắt nền kinh tế trong tương lai.

Theo đó, việc tháo gỡ cho thị trường bất động sản để nền kinh tế có thể bật lên là 1 giải pháp quan trọng. Vì tăng trưởng trong bất động sản liên quan đến cả chuỗi cung ứng, tạo ra tăng trưởng cho các lĩnh vực kinh tế khác. Trong thời gian tới, cần dồn lực khôi phục thị trường bất động sản.

Quốc hội đã thông qua 3 luật quan trọng, như 3 mũi giáp công có thể thúc đẩy, là cứu cánh thị trường bất động sản và chúng ta có thể đặt nhiều kỳ vọng vào tác động của các luật này đối với sự phục hồi và phát triển của thị trường.

Tuy nhiên, hành trình trước mắt có thể sẽ còn gian nan, bởi vẫn còn những điểm chồng chéo chưa được sửa đổi một cách triệt để, và việc thực thi luật sẽ phát sinh nhiều vấn đề trong thực tế.

TS. Vũ Tiến Lộc cho biết, thị trường hiện nay gắn liền với những từ khóa nổi bật: “Vướng và chậm, Khó và bí”. Cụ thể là vướng pháp lý, chậm thủ tục dự án, khó nguồn vốn và bí về thanh khoản.

"Kể cả khi các luật đã được thông qua bắt đầu có hiệu lực, tôi cho rằng, thị trường vẫn cần thời gian để thích nghi và còn rất khó khăn ở giai đoạn tới", TS. Vũ Tiến Lộc cho biết.

Theo TS. Vũ Tiến Lộc, để giải quyết đồng bộ các vấn đề thì có rất nhiều việc chúng ta phải làm. Đã có 20 chính sách mới được triển khai, song việc thực thi trong thực tế cũng không đơn giản. Ngay cả việc định giá, dù có ra luật thì triển khai vẫn khó khăn, không hề dễ dàng.