Bất động sản TP.HCM: Một năm nhìn lại và tạo đà bứt phá

	Tín hiệu tích cực từ thị trường
	Chỉ là góc nhỏ không “bao trùm” cả thị trường

Theo Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA), thị trường BĐS cả nước nói chung và TP. Hồ Chí Minh nói riêng trong năm qua giữ được sự phát triển ổn định, không bị hiện tượng "bong bóng" và vẫn đang nằm trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng. Tuy nhiên, cũng đã có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch.

Thị trường BĐS trong năm qua giữ được sự phát triển ổn định và vẫn đang nằm trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng

Đối với từng phân khúc đã có sự tăng trưởng, trồi sụt khác nhau. Cụ thể, phân khúc BĐS công nghiệp, văn phòng cho thuê tăng trưởng tốt, nhưng sản phẩm căn hộ du lịch (condotel) có dấu hiệu chững lại. Bên cạnh đó, sự phát triển BĐS xanh, BĐS thông minh, an toàn, tích hợp nhiều tiện ích và dịch vụ đang dần trở thành xu thế lựa chọn của chủ đầu tư dự án và người tiêu dùng.

Tuy nhiên, tình trạng thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị đang tiềm ẩn yếu tố tác động đến ổn định an sinh xã hội.

Nhìn lại năm 2018, đã xảy ra 2 đợt sốt ảo giá đất nền, đất nông nghiệp nhưng đã được chính quyền các địa phương quyết liệt vào cuộc xử lý và đã được kiểm soát. Vụ cháy tại tầng hầm chung cư Carina Plaza (Quận 8) vào tháng 3/2018 đã gây hậu quả thảm khốc làm chết 13 người, làm bị thương 51 người. Sự vụ này đã làm thay đổi nhận thức và hành động của các chủ đầu tư dự án BĐS, doanh nghiệp vận hành nhà chung cư, ban quản trị chung cư, các sở, ngành, lực lượng PCCC chuyên nghiệp, nhất là cộng đồng cư dân sinh sống tại nhà chung cư...

Qua đó, công tác đảm bảo chất lượng công trình, an toàn PCCC, cứu nạn, cứu hộ trong chung cư, nhà cao tầng đã được coi trọng hơn bao giờ hết, đảm bảo an toàn cho dân cư và sự phát triển bền vững của thị trường BĐS. Bên cạnh đó, có một yếu tố đáng quan ngại là tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp có xu hướng tăng trong phân khúc thị trường nhà ở cao cấp, trung cao cấp, thế nên cần có sự điều tiết hiệu quả trong thời gian tới.

Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng TP. HCM, số lượng dự án trong năm 2018 giảm 18 dự án, tỷ lệ giảm 13%. Tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 16.675 căn, tỷ lệ giảm đến 34,1%. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 2.485 căn, tỷ lệ giảm 22,6%. Phân khúc căn hộ trung cấp giảm 6.676 căn, tỷ lệ giảm đến 34,2%. Phân khúc căn hộ bình dân giảm 6.362 căn, tỷ lệ giảm mạnh nhất đến 44,1%.

Một số chuyên gia cho rằng, cơ cấu sản phẩm trên thị trường BĐS bị mất cân đối, lệch pha cung - cầu, chưa đảm bảo phục vụ mục tiêu an sinh xã hội vì tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 24,7%, chiếm tỷ lệ thấp. Trong lúc, phân khúc cao cấp chiếm khoảng 1/3 thị trường và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung tại TP. HCM cũng như trong phạm vi cả nước. Vì vậy, các chủ đầu tư cần hết sức lưu ý để điều chỉnh kế hoạch đầu tư và kinh doanh phù hợp.

Ngoài ra phải kể đến một tín hiệu đáng mừng là cả nước đã thu hút được hơn 30 tỷ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Trong đó, hơn 6,5 tỷ USD đầu tư vào BĐS, chiếm 21,3%. Riêng tại TP. HCM, nguồn vốn FDI đạt 6,22 tỷ USD; vốn FDI vào thị trường BĐS thành phố tiếp tục tăng trưởng mạnh, thu hút được hơn 1 tỷ USD, chiếm 17% tổng nguồn vốn FDI.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đưa ra dự báo, thị trường BĐS năm 2019 sẽ đứng trước nhiều thách thức cũng như cơ hội. Trước hết là thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp, phân khúc nhà ở bình dân và căn hộ vừa túi tiền có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn.

Phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, phát triển bền vững và có tính thanh khoản cao nhất. Riêng phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều thách thức trong năm 2019.

Do vậy, các chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm và lộ trình, tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường. Sự cạnh tranh ở phân khúc căn hộ cao cấp sẽ rất khốc liệt. Ưu thế thuộc về các dự án có vị trí đắc địa, phát triển theo hướng BĐS xanh, thông minh, tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp đồng bộ nhiều tiện ích, dịch vụ, an toàn.

Trong đó, các dự án căn hộ cao cấp tại khu trung tâm thành phố lại được hưởng lợi thế "độc quyền" vì thành phố đã quyết định không chấp thuận thêm dự án chung cư cao tầng từ nay đến năm 2020 theo Kế hoạch phát triển nhà ở TP. Hồ Chí Minh giai đoạn 2016-2020.

Dự báo khó xảy ra "bong bóng" BĐS trong năm 2019 do các cơ quan Nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm về điều tiết hiệu quả thị trường BĐS. Cùng với đó, các doanh nghiệp BĐS, ngân hàng thương mại, nhà đầu tư và người tiêu dùng đều đã trải nghiệm và có giải pháp ứng xử phù hợp” – ông Châu nhấn mạnh.