Gian nan cải tạo chung cư cũ

	Loay hoay cải tạo chung cư cũ
	Xây dựng, cải tạo chung cư cũ: Phải hài hòa lợi ích các bên
	Xây dựng lại chung cư cũ: Quyết tâm gặp lực cản

Để đẩy nhanh việc thực hiện chương trình cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng nặng, kết hợp với công tác chỉnh trang đô thị trên địa bàn thành phố, Thủ tướng Chính phủ đã chấp thuận cho UBND TP. Hồ Chí Minh được áp dụng hình thức chỉ định nhà đầu tư đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ nát, xuống cấp nghiêm trọng.

Theo đó, trên địa bàn mỗi quận, huyện có chung cư cũ cần xây dựng, cải tạo khẩn trương mời gọi nhà đầu tư có đủ năng lực thực hiện dự án trình UBND thành phố xem xét, quyết định. Đối với quận có nhiều chung cư cũ hư hỏng nặng địa phương sẽ tiến hành chia thành các gói thầu để lựa chọn nhà đầu tư...

Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng, hiện thành phố có 474 chung cư xây dựng trước năm 1975 đã hết niên hạn sử dụng, cấp bách nhất là 70 chung cư cũ bị hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng. Ngoài ra, chưa kể đến việc phải di dời, tái định cư khoảng 20.000 căn nhà trên và ven kênh rạch, chỉnh trang các khu dân cư cũ thấp tầng ở một số quận, huyện ngoại thành.

Có gần 500 chung cư đã quá hạn sử dụng tại TP. HCM

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (Horea), muốn đẩy nhanh tiến độ thực hiện chương trình, TP. Hồ Chí Minh cần có chính sách thu hút, mời gọi nhà đầu tư, các DN BĐS chung tay góp sức, tập trung nguồn lực để chương trình cải tạo chung cư cũ sớm đạt mục tiêu đề ra.

Cụ thể, về chính sách tiền sử dụng đất của dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2015/NĐ-CP quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án, cũng như được chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất trong phạm vi dự án để phục vụ nhu cầu kinh doanh, dịch vụ trên cơ sở bảo đảm phù hợp với quy hoạch và quyết định chủ trương đầu tư do cơ quan thẩm quyền phê duyệt...

Mặc dù vậy, trong thực tế triển khai, nhiều DN BĐS nhận thấy đối với những trường hợp chủ sở hữu chung cư tự bỏ vốn thực hiện cải tạo, xây dựng lại trong phạm vi khuôn viên đất hiện hữu của chung cư, thì nên được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao.

Đặc biệt, nhiều nhà đầu tư thống nhất quan điểm việc giải phóng mặt bằng càng nhanh càng đảm bảo thành công của dự án. Điều kiện quyết định để giải phóng mặt bằng nhanh là DN BĐS phải có năng lực tài chính và nhận được sự đồng thuận với chủ sở hữu chung cư, với từng hộ dân trong chung cư về hai vấn đề giải quyết tạm cư và tái định cư.

Theo phân tích của chuyên gia, việc giải quyết tạm cư trong thời gian chờ xây dựng xong công trình để tái định cư, bao gồm việc các hộ ghép chuyển vào ở khu tạm cư, cần tính toán kỹ chi phí di chuyển và hỗ trợ trong thời gian này hoặc thỏa thuận chi phí khi người dân tự lo tạm cư trong thời gian thực hiện dự án.

Còn đối với việc giải quyết tái định cư tại chỗ, bao gồm thỏa thuận hệ số hoán đổi căn hộ, thuê hoặc mua thêm phần diện tích kinh doanh, thỏa thuận về giá bán phần diện tích căn hộ mới dôi dư so với căn hộ cũ, thỏa thuận về giá bán, bồi thường chủ sở hữu chung cư... để đảm bảo đồng thuận và đẩy nhanh việc giải phóng mặt bằng, hạn chế việc xảy ra khiếu kiện đông người, dẫn đến tình trạng “treo” dự án.

Bàn về vấn đề này, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TM - XD Lê Thành nêu quan điểm, ngoài việc chung tay góp sức vì chủ trương mang tầm chiến lược của thành phố, cũng cần có nguồn động lực để thu hút thêm nhiều DN BĐS bỏ vốn, đẩy nhanh tiến độ thực hiện chương trình thông qua hình thức gia tăng thêm lợi nhuận cho DN chứ không nên chỉ dừng lại ở việc hô hào chung chung.

Vì vậy, theo ông Nghĩa, đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ do ngân sách đầu tư thì nhà đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức 10% tổng mức đầu tư của dự án (theo điều 17 Nghị định 101/2015/NĐ-CP) là hợp lý. Nhưng đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ do DN BĐS tự bỏ vốn thực hiện, thì nhà đầu tư nên hưởng lợi nhuận theo mức dự án được cơ quan thẩm quyền phê duyệt, trên tinh thần thể hiện trách nhiệm xã hội, phục vụ đối với người dân, đồng thời nâng cao uy tín thương hiệu của DN trong thị trường BĐS chứ hoàn toàn không nhằm mục đích đạt được lợi nhuận cao như đối với các dự án thương mại thông thường.