Sếp Savills Việt Nam: 2019 tiếp tục là năm của bất động sản trung cấp

TIN LIÊN QUAN
	Vốn ngoại kích thích bất động sản cao cấp trong năm 2019?
	Bất động sản TP.HCM: Một năm nhìn lại và tạo đà bứt phá
	Thị trường bất động sản: Kịch bản nào cho năm 2019
	Bất động sản 2019: Xu hướng thị trường và lựa chọn đầu tư

Savills Việt Nam từng đưa ra dự đoán rằng phân khúc trung cấp sẽ là điểm sáng của thị trường nhà ở trong năm 2018. Thực tế có đúng những gì dự đoán nếu nhìn trên tổng thể các sản phẩm nhà ở, như biệt thự, liền kề, căn hộ, condotel…?

Năm 2017, Savills Việt Nam có đưa ra dự đoán rằng phân khúc trung cấp sẽ là điểm sáng của thị trường nhà ở trong năm 2018. Thực tế cho thấy phân khúc này đã hoạt động rất tốt trong năm 2018.

Các sản phẩm biệt thự, nhà liền kề và shophouse cũng đạt được nhiều thành công trong năm 2018 với số lượng giao dịch khả quan, đến từ nhu cầu ở thực của khách hàng và nhu cầu đầu tư đón đầu thị trường.

Khách hàng không chỉ tìm kiếm chất lượng trong từng sản phẩm riêng biệt mà còn kỳ vọng một tầm nhìn chiến lược của các chủ đầu tư, phát triển dự án đồng điều với kế hoạch phát triển của khu vực và thành phố (đặc biệt là phát triển về cơ sở hạ tầng giao thông và an sinh xã hội).

Riêng về bất động sản nghỉ dưỡng, 2018 là một năm số lượng sản phẩm này được tung ra thị trường ít và đặc biệt giao dịch trầm lắng hơn so với những năm 2016 và 2017, khi mà thị trường sốt condotel.

Cơn sốt này đã hạ nhiệt đáng kể do khách hàng quay trở lại với các sản phẩm bất động sản thuần như biệt thự biển, chung cư biển, biệt thự nghỉ dưỡng...

Sự trầm lắng của phân khúc nghỉ dưỡng cũng phần nào xuất phát từ định hướng phát triển của từng địa phương nhưng nhìn chung, đây vẫn là một thị trường tiềm năng nhờ sự phát triển của du lịch Việt Nam, với nhiều địa phương xây mới và mở rộng khai thác sân bay với các chuyến bay nội địa và quốc tế.

Dòng sản phẩm lifestyle (thể hiện phong cách sống) này thu hút một nguồn cầu ổn định từ các khách hàng thường xuyên đi du lịch đó đây, với nguồn vốn nhàn rỗi và có nhu cầu đầu tư kiếm thu nhập cho thuê.

Năm 2018 cũng chứng kiến sự nóng lên của đất nền vùng ven các thành phố lớn. Ông nhìn nhận thế nào về chiều hướng này?

Nửa đầu năm 2018, thị trường ghi nhận những làn sóng đầu tư đất nền ồ ạt nhưng chỉ cục bộ tại một số địa phương như Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Bắc Ninh. Tuy vậy, làn sóng này xuất phát từ hoạt động đầu tư lướt sóng, trái với bản chất của đất nền là sản phẩm đầu tư dài hạn.

Giao dịch và lợi nhuận từ đất nền chỉ nên xảy ra tại các thị trường đang phát triển và có hạ tầng giao thông kết nối tốt, ví dụ như các dự án hay các khu đô thị ven đô. Những làn sóng đầu tư ngắn hạn này vì vậy thiếu cơ sở bền vững nên đã nhanh chóng lắng xuống.

Đây cũng là cảnh báo cho các nhà đầu tư cần nghiên cứu và tìm hiểu rõ hơn trước khi lựa chọn sản phẩm đầu tư.

Như ông vừa nêu, thị trường 2018 dường như không còn phát triển nóng các sản phẩm phái sinh như condotel mà đang dần quay về các sản phẩm nghỉ dưỡng thuần. Tại sao lại có xu hướng này?

Bản chất của các sản phẩm bất động sản phái sinh thường chỉ mang tính chất xu hướng, vì vậy qua thời gian có những sản phẩm sẽ bị đào thải, cũng có những sản phẩm sẽ thay đổi để phù hợp với thị hiếu, xu hướng và sự phát triển của nền kinh tế.

Trong quá trình phát triển, các sản phẩm bất động sản phái sinh cũng vấp phải nhiều khó khăn và trở ngại, trong đó rào cản lớn nhất chính là về mặt pháp luật.

Với những dòng sản phẩm mới, đôi khi quy định và chính sách chưa thể theo kịp, vì vậy khung pháp lý cho nhiều sản phẩm phái sinh còn chưa rõ ràng và nhất quán. Điều này gây ảnh hưởng đáng kế đến hoạt động giao dịch của các sản phẩm này, tuy rằng các chủ đầu tư và dự án đều rất nỗ lực trong phát triển sản phẩm và minh bạch hóa hoạt động vận hành của dự án.

Mặt khác, các sản phẩm đơn thuần luôn là gốc của thị trường bất động sản. Mọi hoạt động của con người đều gắn liền với bất động sản: ở, làm việc, kinh doanh… vì vậy các sản phẩm thuần sẽ là cốt lõi không bao giờ thay đổi của thị trường.

Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc bộ phận Kinh doanh nhà ở miền Bắc và miền Trung Savills Việt Nam

Với thị trường nhà ở trong năm vừa qua có phần trầm lắng hơn so với năm 2017, cũng có những quan ngại nhất định về việc bong bóng bất động sản bắt đầu xì hơi. Ông đánh giá ra sao về vấn đề này?

Xét đến các yếu tố nền tảng của thị trường như tăng trưởng GDP, nguồn vốn FDI, sức mua của người dân trong lĩnh vực bán lẻ, tín dụng bất động sản… thì thị trường vẫn có cơ sở vững chắc để phát triển bền vững.

Tình trang biến động giá chỉ được ghi nhận tại một số địa phương cục bộ chứ không đại diện cho toàn thị trường, đặc biệt là 2 thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM.

Việc lo sợ bong bóng bất động sản bị vỡ đã không xảy ra trong 2018. Nguồn cầu nhà ở vẫn gia tăng hàng năm sẽ giúp ổn định thị trường trong ngắn hạn. Tính bền vững của thị trường phụ thuộc vào nguồn cung sản phẩm có kịp đáp ứng nguồn cầu theo từng phân khúc không.

Mặt khác, số lượng sản phẩm, đặc biệt là sản phẩm nghỉ dưỡng mở bán trong năm 2018 giảm so với năm ngoái đã làm giảm số giao dịch trong năm vừa qua. Ở một số phân khúc, cơ cấu phân bổ giữa các hạng có thể chưa hoàn toàn hợp lý, gây ra tình trạng bội thực nhất thời.

Trong ngắn hạn, các sản phẩm này sẽ dần được hấp thụ, đặc biệt là tại các thị trường đang phát triển mạnh mẽ như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh - nơi có nhiều tiềm năng phát triển du lịch và thu hút khách hàng quốc tế.

Ông dự đoán như thế nào về tương lai của thị trường nhà ở 2019?

2019 dự kiến sẽ tiếp tục là năm của thị trường trung cấp, với mức giá vừa phải, phù hợp với túi tiền của đại bộ phận người dân. Bên cạnh đó, các sản phẩm nhà phố, nhà liền kề hay các sản phẩm phát triển gần tiện ích an sinh xã hội cũng sẽ thu hút được các khách hàng có nhu cầu ở thực.

Hiện nhu cầu này vẫn duy trì ở mức cao, xuất phát từ xu hướng di cư của dân ngoại tỉnh vào thành phố, xu hướng tách hộ và tình trạng nhà ở xuống cấp tại các thành phố.

Liệu năm nay có những xu hướng hay sản phẩm bất động sản mới nào dự kiến sẽ xuất hiện trên thị trường, sau khi condotel từng tạo “dư trấn” giai đoạn vừa qua?

Hiện chưa có mô hình sản phẩm nào mới dự kiến sẽ xuất hiện trên thị trường. Nếu có, nhiều khả năng sẽ là các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng tại thị trường biển.

Thay vào đó, các sản phẩm hiên có sẽ có những điều chỉnh để phù hợp hơn với nhu cầu sử dụng của khách hàng và xu thế chung của thế giới. Ví dụ như việc bó hẹp không gian căn hộ 3 phòng ngủ trong diện tích 90 m2 bấy lâu nay bộc lộ nhiều bất cập sẽ dần biến mất trên thị trường.

Hay, thiết kế căn hộ sẽ mở rộng ban công, lô gia và cửa sổ để đón ánh sáng tự nhiên. Hoặc việc dần thôi cam kết lợi nhuận tại các dự án nghỉ dưỡng có chương trình cho thuê lại. Các xu hướng này dự kiến là những hướng đi bền vững hơn của thị trường nhà ở.

Vậy ông có lưu ý gì cho các chủ đầu tư và khách hàng trong thị trường nhà ở năm 2019?

Từ trước tới nay, yếu tố vị trí của dự án vẫn được đặt lên hàng đầu khi lựa chọn bất động sản nhà ở. Tuy vậy, trong bối cảnh thị trường phát triển, hạ tầng giao thông được nâng cấp và tối ưu, khoảng cách sẽ không còn là rào cản cho cư dân trong thành phố.

Tại các nước phát triển, nhiều người dân sẵn sàng lái xe một hoặc hai giờ đồng hồ đến chỗ làm, bù lại họ được ở trong một không gian yên tĩnh, thoáng đãng hơn. Theo các bước phát triển của thị trường, tâm quan trọng của yếu tố vị trí sẽ ngày càng giảm. Vì vậy, đối với các chủ đầu tư, cần có tầm nhìn dài hạn về tiềm năng của dự án, như sau 5 đến 10 năm, khi cơ sở hạ tầng phát triển thì liệu dự án có còn thu hút được khách mua?

Đối với các khách hàng, người mua cũng cần có cái nhìn cởi mở hơn với các sản phẩm nhà ở, đặc biệt khi mua để đầu tư dài hạn, bởi bất lợi vị trí hôm nay có thể là tiền đề để bất động sản tăng giá trong tương lai khi hạ tầng phát triển. Quan trọng là khách hàng có sự nghiên cứu và tìm hiểu kỹ lưỡng.

Cảm ơn ông!