Thích ứng cung - cầu để tồn tại

	Kêu khó tín dụng: Bất động sản vẫn lãi to?
	Bộ Xây dựng: Tồn kho bất động sản vẫn còn khá lớn

Đáng chú ý, số lượng nguồn cung mới mở bán trong quý III/2018 khá hạn chế. Lượng bán cao hơn 16,4% theo quý, đạt 8.086 căn. Tỷ lệ giữa số căn được bán và số căn mở bán trong quý trung bình đạt khoảng 70%. Ở thị trường sơ cấp, giá căn hộ có chiều hướng giảm nhẹ. Thị trường căn hộ thứ cấp ghi nhận tăng trưởng về giá, song có dấu hiệu chững lại so với các quý trước trong năm, cùng với mức giảm đáng kể của phân khúc căn hộ hạng sang.

Ảnh minh họa

Nhìn chung, lượng mở bán mới của căn hộ năm 2018 có thể sẽ ở mức tương đương năm 2017 là năm đạt đỉnh về nguồn cung, nhưng theo chiều hướng bền vững hơn với sự mở rộng của các phân khúc giá thấp...

Chuyên gia BĐS phân tích, sở dĩ có sự sụt giảm đối với nguồn cung căn hộ trong thời gian qua bởi sự tác động của nhiều nguyên nhân. Trước tiên, phải kể đến sức cầu đối với phân khúc căn hộ chung cư đang có phần chững lại do tác động giá cả, nhu cầu, cũng như tâm lý của người mua sau hàng loạt vấn đề về an toàn cháy nổ, tranh chấp với ban quản trị chung cư, chất lượng công trình... Xu hướng “chuộng” nhà phố, đất nền, cũng như việc chưa thích nghi với cuộc sống tại những cao ốc hiện đại vẫn phổ biến trong một bộ phận không nhỏ người có nhu cầu mua nhà để ở.

Ngoài ra, còn phải kể đến sự tác động từ những chính sách vĩ mô như việc quản lý chặt tín dụng cho vay BĐS, quản lý đất công, chuyển đổi đất nông nghiệp, tiền sử dụng đất, đền bù giải tỏa... khiến cho các chủ đầu tư khó khăn hơn trong việc phát triển quỹ đất làm dự án. Bên cạnh đó, không thể không kể đến nguyên nhân làm sụt giảm nguồn cung từ chính các nhà phát triển dự án có sự điều chỉnh trong kế hoạch kinh doanh khi thấy sức cầu của thị trường có phần chững lại.

Một Phó tổng giám đốc phụ trách kinh doanh của DN BĐS quy mô tại TP.HCM cho biết, trong năm 2018, DN đã có sự điều chỉnh giảm lượng cung căn hộ để bung hàng ra thị trường vào thời điểm khác phù hợp hơn do nhận thấy khả năng hấp thu trong giai đoạn này đang có sự bão hòa, nhất là đối với những dự án vấp phải cạnh tranh gay gắt về vị trí, giá bán.

Đơn cử như khi dự án Vin City (Quận 9) của Tập đoàn VinGrourp chuẩn bị ra mắt thị trường, nhiều dự án của một số chủ đầu tư khác đã có sự thay đổi về chiến lược kinh doanh để tránh “dội” hàng tại khu vực phía Đông thành phố này.

Thực tế, theo tìm hiểu của phóng viên TBNH, một số dự án chào hàng vào thời điểm hiện tại đã và đang phải khá vất vả để “lôi kéo” người mua, ngoài những hình thức khuyến mãi, giảm giá vào dịp mở bán, các chủ đầu tư còn cam kết lợi nhuận song hành.

Tuy nhiên, có những dự án do những chủ đầu tư này chưa có uy tín, tên tuổi trên thị trường, vị trí dự án xa, giá cả chưa hợp lý nên lượng giao dịch thành công ít. Một ghi nhận khác của phóng viên tại thị trường thứ cấp, giao dịch mua đi bán lại rất chậm, tỷ suất lợi nhuận thấp nên nhà đầu tư nhỏ lẻ không còn quá mặn mà đối với hình thức kinh doanh, “lướt sóng” sang tay căn hộ.

Vấn đề này cũng được Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) tổng kết tại một báo cáo gần đây, ghi nhận tình trạng thị trường BĐS cả nước đang có sự sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Riêng thị trường TP.HCM, biểu hiện sụt giảm khá rõ nét, với tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở của các dự án giảm đến 44,5%. Trong đó, phân khúc cao cấp giảm 25,9%, phân khúc trung cấp giảm 32,6%, phân khúc bình dân sụt giảm mạnh đến 69,7%...

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu và cũng là dấu hiệu rõ nét nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững. Bởi lẽ, trong thị trường phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền phải chiếm tỷ lệ lớn nhất, tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp, còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.

Chính vì vậy, các chủ đầu tư cần nắm được quy luật thị trường cũng như nhu cầu của đại đa số người dân để có sự điều chỉnh kế hoạch kinh doanh, chiến lược phù hợp cho từng giai đoạn, thời điểm của thị trường để tránh hiện tượng lệch pha, không những ảnh hưởng trực tiếp đến kế hoạch kinh doanh, mà còn tác động xấu đến sự phát triển bền vững của thị trường BĐS nói chung.