Bất động sản vào chu kỳ sàng lọc: Phép thử cho sự trưởng thành và bền vững của thị trường

Khi hành lang pháp lý được hoàn thiện, bất động sản chuyển sang phát triển bền vững

Dữ liệu đất đai - “xương sống” cho giai đoạn phát triển bền vững

Sau một chu kỳ điều chỉnh kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước cơ hội bước sang giai đoạn phát triển mới, với trọng tâm là minh bạch hóa, ổn định và bền vững. Trong tiến trình này, việc hoàn thiện khung pháp lý và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đồng bộ được xác định là nền tảng then chốt.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, Luật Đất đai 2024 đã tạo ra bước “giải phóng” quan trọng, tháo gỡ nhiều điểm nghẽn tồn tại lâu nay trong khai thác và sử dụng nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, ông Đính cũng thẳng thắn nhìn nhận, trong quá trình triển khai, một số quy định đã bộc lộ bất cập, chưa thực sự phù hợp với thực tiễn. Điểm đáng chú ý là phản ứng chính sách khá nhanh và linh hoạt. Chính phủ và các bộ, ngành đã chủ động lắng nghe ý kiến từ địa phương, doanh nghiệp để kịp thời điều chỉnh. Nhiều kiến nghị quan trọng đã được cụ thể hóa trong Nghị quyết 254 của Quốc hội, đồng thời nhanh chóng được triển khai bằng các nghị định hướng dẫn mới ban hành.

Theo ông Đính, các “nút thắt” lớn đang từng bước được tháo gỡ, song hiệu quả cuối cùng vẫn phụ thuộc rất lớn vào khâu thực thi ở địa phương. Điều này đòi hỏi các hướng dẫn phải đủ rõ, đủ cụ thể và thống nhất, để chính quyền cơ sở thực hiện đúng tinh thần kiến tạo, hỗ trợ.

Dưới góc nhìn quản lý nhà nước, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) khẳng định, cơ sở dữ liệu đất đai đóng vai trò “xương sống” đối với sự vận hành lành mạnh của thị trường bất động sản.

Theo bà Mỹ, trong giai đoạn 2025-2026, hệ thống dữ liệu đất đai đang được hoàn thiện theo hướng “đúng - đủ - sạch - sống”, tức là thông tin chính xác, đầy đủ, được cập nhật thường xuyên và có khả năng kết nối, chia sẻ.

Khi mỗi thửa đất đều có hồ sơ pháp lý rõ ràng, thông tin quy hoạch minh bạch, nhà đầu tư và doanh nghiệp có thể tiếp cận dữ liệu một cách thuận lợi, qua đó giảm rủi ro, hạn chế đầu cơ, thổi giá và các hành vi trục lợi từ thông tin bất cân xứng. Đây được xem là điều kiện tiên quyết để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững và tiệm cận các chuẩn mực quốc tế.

Từ góc nhìn chuyên gia, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng cho rằng, sau hơn một năm triển khai Luật Đất đai 2024, việc xuất hiện vướng mắc là điều khó tránh khỏi. Thay vì sửa luật ngay, Quốc hội đã lựa chọn giải pháp trung gian là ban hành Nghị quyết 254, nhằm tháo gỡ kịp thời các khó khăn phát sinh, bảo đảm tính ổn định của hệ thống pháp luật.

Một điểm mới đáng chú ý là cơ chế tài chính đất đai. Bảng giá đất tiếp tục được xây dựng theo chu kỳ 5 năm, tạo sự ổn định cho doanh nghiệp trong hoạch định đầu tư. Tuy nhiên, cơ chế này được bổ sung yếu tố linh hoạt thông qua hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), do địa phương quyết định phù hợp với điều kiện thực tế. Đây được xem là cách tiếp cận hài hòa giữa ổn định và linh hoạt.

Bên cạnh đó, theo TS. Lực, việc đẩy mạnh phân cấp, phân quyền trong bối cảnh thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp cũng tạo ra những thay đổi quan trọng. Đặc biệt, quy định về tỷ lệ đồng thuận 75% khi thu hồi đất, bao gồm cả 75% diện tích và 75% số người sử dụng đất, được đánh giá là bước đột phá, góp phần tháo gỡ nhiều dự án bị ách tắc kéo dài nhiều năm.

Cùng với đó, các Nghị quyết 170, 171 và việc mở rộng phạm vi áp dụng thông qua Nghị quyết 265 đang tạo cơ sở pháp lý để xử lý dứt điểm nhiều dự án tồn đọng, đưa nguồn lực đất đai quay trở lại thị trường.

Năng lực thích ứng là then chốt

Bên cạnh hoàn thiện thể chế, sự phục hồi và phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới phụ thuộc rất lớn vào năng lực thích ứng của doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Theo TS. Cấn Văn Lực, trong bối cảnh mới, doanh nghiệp bất động sản cần tập trung vào ba ưu tiên chiến lược. Thứ nhất là rà soát lại dòng tiền, cơ cấu lại danh mục dự án và sản phẩm, lựa chọn những dự án có tính khả thi cao, phù hợp với sức chịu đựng tài chính. Thứ hai là đa dạng hóa nguồn vốn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, chủ động khai thác các kênh như trái phiếu trong và ngoài nước, trái phiếu xanh, thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư, vốn đầu tư nước ngoài và vốn tự có. Thứ ba là tránh đầu tư dàn trải, tập trung nguồn lực cho các dự án trọng điểm để giảm rủi ro tài chính.

Đáng chú ý, trong bối cảnh giá bất động sản vẫn ở mức cao, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh vai trò chủ động của chính doanh nghiệp trong việc kiểm soát mặt bằng giá. Việc đồng hành cùng Nhà nước và người dân, điều chỉnh giá bán hợp lý không chỉ giúp thị trường vận hành lành mạnh hơn, mà còn tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững trong dài hạn.

Về triển vọng thị trường, ông Nguyễn Văn Đính nhận định năm 2026 sẽ là giai đoạn tăng trưởng mạnh và sôi động. Với hơn 1.000 dự án đã được tháo gỡ pháp lý, nguồn cung dự kiến tăng gấp 2-3 lần so với năm 2025, tương đương khoảng 300.000 sản phẩm mới. Dù kinh tế phục hồi và đầu tư công, hạ tầng tiếp tục thúc đẩy nhu cầu, song tốc độ tăng cầu khó theo kịp nguồn cung, khiến cạnh tranh trên thị trường trở nên gay gắt hơn.

Trong bối cảnh đó, theo ông Nguyễn Văn Đính, các dự án quy mô lớn, được đầu tư bài bản, pháp lý đầy đủ, hạ tầng đồng bộ sẽ có lợi thế rõ rệt so với các dự án nhỏ, manh mún. Về giá cả, thị trường sẽ chịu hai áp lực trái chiều: chi phí đầu vào tăng tạo sức ép tăng giá, trong khi cạnh tranh nguồn cung buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh giá hợp lý. Xu hướng chủ đạo sẽ nghiêng về những sản phẩm có chất lượng, hiệu quả khai thác cao và tạo được dòng tiền ổn định.

Từ góc độ quản lý, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ cho rằng khuôn khổ pháp lý và nguồn cung cơ bản đã được chuẩn bị đầy đủ. Yếu tố quyết định còn lại nằm ở nguồn lực và chiến lược của nhà đầu tư. Trong giai đoạn 2025-2026, khi cơ sở dữ liệu đất đai ngày càng minh bạch, nhà đầu tư sẽ dễ dàng tiếp cận thông tin về quy hoạch, dự án và pháp lý, qua đó chủ động lựa chọn phân khúc phù hợp với năng lực của mình.

TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ mới, đòi hỏi sự minh bạch, chuyên nghiệp và kỷ luật hơn. Theo định hướng chung của Chính phủ, nhà ở trung cấp, nhà ở xã hội, cùng với bất động sản khu công nghiệp, logistics và các dự án phát triển theo mô hình TOD - đô thị gắn với giao thông sẽ là những phân khúc còn nhiều dư địa và đóng vai trò dẫn dắt trong giai đoạn tới. Đây cũng là phép thử quan trọng cho sự trưởng thành và bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam trong thập niên mới.