Đất thương mại dịch vụ chờ gỡ nút thắt pháp lý

Đất thương mại dịch vụ thường được gắn với khái niệm đất kinh doanh, có thời hạn nên nhiều người có tâm lý e ngại

Đất thương mại dịch vụ có mức tăng trưởng hơn 100% trong thập kỷ qua, đạt trên 50.000 ha

Khi nhắc đến bất động sản, nhiều người thường nghĩ ngay đến nhà ở. Tuy nhiên, theo TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đất thương mại dịch vụ (TMDV) có vai trò quan trọng trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng hiện đại, phát triển dịch vụ, thương mại, đô thị hóa và hội nhập.

Ở các quốc gia phát triển, đất TMDV được quy hoạch bài bản, sử dụng hiệu quả để hình thành nên các trung tâm tài chính, dịch vụ logistics, hạ tầng tiêu dùng – giải trí, khu phức hợp thương mại – lưu trú – giáo dục – y tế… Những khu vực này không chỉ đóng góp trực tiếp vào tăng trưởng GDP, mà còn tạo ra hàng triệu việc làm, thu hút đầu tư và nâng cao chất lượng sống đô thị.

Ở Việt Nam, dù đã xuất hiện nhiều mô hình sáng tạo trên đất TMDV như shophouse, condotel, officetel, trung tâm thương mại, tổ hợp logistics…

"Đất TMDV là nơi hình thành các bất động sản mang lại dòng tiền ổn định, hiệu quả cao như cho thuê, vận hành thương mại, tổ hợp tài chính – bán lẻ – lưu trú. Nhiều mô hình kinh doanh trên đất TMDV có tỷ suất sinh lời tốt hơn bất động sản thuần nhà ở, đồng thời không làm gia tăng áp lực hạ tầng xã hội", TS. Nguyễn Văn Khôi cho biết.

GS. TS. Hoàng Văn Cường - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ phân tích: "Đất ở chủ yếu phục vụ nhu cầu chỗ ở, có thể tạo ra giá trị sử dụng, nhưng khả năng sinh lợi kinh tế là hạn chế. Còn đất TMDV thì tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế, thúc đẩy sản xuất, tạo việc làm, đóng góp ngân sách, góp phần hình thành các trung tâm kinh tế phát triển sôi động".

Rõ ràng, một khu vực phát triển sầm uất thường là nơi có nhiều công trình thương mại, dịch vụ, trong khi đó một khu vực chỉ xây dựng nhà cửa nguy nga nhưng thiếu hoạt động thương mại sẽ khó phát triển toàn diện. Do đó, dưới góc độ phát triển kinh tế - xã hội, đất TMDV thậm chí còn là một phần không thể thiếu và tách rời đất ở.

GS. TS. Hoàng Văn Cường cho rằng, những khu đất đẹp, hạ tầng tốt nên ưu tiên phát triển các công trình TMDV để tạo động lực tăng trưởng. Đây là quan điểm mà Thủ tướng cũng đã nhiều lần nhấn mạnh.

Trước định kiến cho rằng đất TMDV là "con ghẻ", ông Phạm Ngô Hiếu - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã bác bỏ nhận định này bằng con số ấn tượng: Trong 10 năm qua, diện tích đất TMDV đã tăng trưởng hơn 100%, từ khoảng 25.000 ha (năm 2015) lên hơn 50.000 ha trên toàn quốc.

“Rõ ràng đây là một mảng hấp dẫn, thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia đầu tư”, ông Hiếu khẳng định.

Rào cản lớn cần tháo gỡ

Tuy nhiên, nghịch lý đang tồn tại là đất TMDV có tiềm năng lớn nhưng lại bị "định kiến" là kém hấp dẫn vì thời hạn sử dụng hữu hạn, khó vay vốn, vướng pháp lý và tâm lý e ngại từ người mua - nhà đầu tư. Bên cạnh đó, khuôn khổ pháp lý hiện hành vẫn còn những vướng mắc trong quy định chi tiết và linh hoạt để hỗ trợ phát triển đa dạng loại hình bất động sản trên đất TMDV như officetel, condotel, tổ hợp thương mại - logistics…

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, cho biết: "Về đất TMDV, Luật Đất đai 2024 có Điều 206 quy định về loại đất này, được xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp. Nội dung Điều 206 quy định như vậy, tuy nhiên vẫn phải dẫn chiếu những điều khoản khác, bởi đất TMDV thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Hiện nay, các nhà đầu tư, khách hàng khi mua sản phẩm là các loại bất động sản mới như shophouse, condotel,… thì thường băn khoăn về tính lâu dài của loại đất TMDV này".

Ông Nguyễn Kiệt - Giám đốc Khối Tài chính Kinh doanh Tập đoàn Bcons chia sẻ thực tế vướng mắc về pháp lý và thực thi khi triển khai các dự án TMDV: "Thông tin pháp lý chưa thực sự rõ ràng khiến khách hàng còn rất dè dặt khi mua loại hình bất động sản này. Họ lo ngại căn hộ TMDV không được cấp sổ hồng, hoặc có thì cũng chỉ có thời hạn 50 năm, không phải sở hữu lâu dài như căn hộ ở. Thậm chí, nếu thời điểm khách hàng mua mà dự án chỉ còn 20 - 30 năm thuê đất, thì tâm lý e ngại càng lớn".

Ông Kiệt kiến nghị cho phép chủ đầu tư bán căn hộ TMDV cho khách hàng và được sang tên trực tiếp, để người mua có thể mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hợp pháp, tạo dòng tiền ổn định cho họ.

“Tại TP. Hồ Chí Minh đã có một số chủ đầu tư được phép cấp sổ con cho người mua căn hộ TMDV. Theo chúng tôi, nên mở rộng cơ chế này cho các địa phương khác, để các chủ đầu tư tự tin phát triển, khách hàng tự tin giao dịch hơn", ông Kiệt nói thêm.

Vấn đề thời hạn sử dụng đất cũng được ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Giám đốc Điều hành Khu vực, Tập đoàn Novaland, nhấn mạnh: Để triển khai một dự án bất động sản nghỉ dưỡng quy mô cả ngàn hecta đòi hỏi rất nhiều thời gian chuẩn bị đầu tư. Đối với một số dự án chủ đầu tư nhận chuyển nhượng lại thì thời gian thực hiện dự án không còn dài, ví dụ thời gian 50 năm nhưng do những vướng mắc nên dự án đã kéo dài từ 10 - 20 năm, dẫn đến thời gian thực hiện còn lại của dự án chỉ còn khoảng hơn 30 năm, khi đến tay khách hàng thì thời hạn sử dụng đất còn lại rất ngắn. Do đó, ông Hưng đề xuất cho phép được gia hạn thời gian thực hiện dự án cũng như thời gian sở hữu.

Bên cạnh thời hạn, hình thức trả tiền sử dụng đất cũng là một trở ngại. Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Home cho biết: "Mặc dù đã có chủ trương cho phép doanh nghiệp được nộp tiền sử dụng đất hằng năm thay vì một lần, nhưng trên thực tế, việc tiếp cận chính sách này vẫn rất khó khăn. Doanh nghiệp chúng tôi đã làm hồ sơ xin thực hiện theo phương án nộp hằng năm, nhưng quá trình giải quyết kéo dài và mất nhiều thời gian".

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law cũng chỉ ra bất cập: "Đối với đất TMDV, theo quy định, doanh nghiệp được quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê đất trả tiền hằng năm. Tuy nhiên, trên thực tế, việc lựa chọn này phần lớn phụ thuộc vào quyết định của cơ quan quản lý nhà nước. Điều này dẫn đến tình trạng cùng một địa bàn nhưng có dự án trả tiền một lần, dự án khác lại trả hằng năm, khiến một số nhà đầu tư cảm thấy thiếu công bằng, phát sinh tâm lý tị nạnh. Vấn đề này thực chất nằm ở khâu thủ tục hành chính, cần có sự rà soát, thống nhất trong thực hiện để đảm bảo tính minh bạch và công bằng giữa các nhà đầu tư".

Trước thực trạng đó, TS. Nguyễn Văn Khôi kiến nghị: "Cần sửa đổi, bổ sung các quy định về thời hạn sử dụng đất, điều kiện gia hạn, chuyển nhượng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… cho sản phẩm hình thành trên đất TMDV. Đồng thời, đề xuất xây dựng hành lang pháp lý rõ ràng cho các mô hình bất động sản mới như officetel, condotel, nhà phố thương mại… nhằm tháo gỡ rào cản tâm lý và tạo thuận lợi cho đầu tư".