Giá đất và bài toán cân đối lợi ích

	Áp dụng bảng giá đất hiện hành đến hết năm 2025
	HoREA: Nên ban hành bảng giá đất định kỳ 3 năm hoặc 2 năm một lần
	Xác định giá đất theo thị trường sẽ đảm bảo tính công bằng

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ quy định về hệ thống khung giá đất, đồng thời quy định bảng giá đất sẽ được xây dựng định kỳ hàng năm có thể giúp cho giá đất tiệm cận với giá thị trường, minh bạch hóa thị trường giao dịch bất động sản nhà ở riêng lẻ… Tuy nhiên, xoay quanh giá đất còn nhiều vấn đề cần bàn và xử lý để cân đối hài hòa lợi ích giữa người dân, nhà đầu tư...

Khảo sát PAPI năm 2022 cho thấy giá thị trường đã không được phản ánh đầy đủ trong bảng giá đất do các địa phương ban hành. Đáng nói, mức chênh lệch giữa giá bồi thường thu hồi đất và giá thị trường ở khu vực nông thôn rất nhỏ, song mức chênh lệch ở khu vực đô thị khá lớn. Khảo sát PAPI cũng cho thấy, tỷ lệ người trả lời được biết đến giá đất ở địa phương còn ở mức thấp, có tới 70% người trả lời không thể ước tính giá thị trường và giá đền bù thu hồi đất tại địa phương. Nhiều người dân chỉ biết về giá đất đền bù tại địa phương khi bị thu hồi đất.

Những phát hiện này hàm ý rằng bảng giá đất của các địa phương cần được cập nhật thường xuyên hơn (thay vì bốn năm một lần như hiện tại) để có thể bắt kịp với giá thị trường - đặc biệt là ở khu vực thành thị.

Bảng giá đất của các địa phương cần được cập nhật thường xuyên hơn để có thể bắt kịp với giá thị trường

Theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, bảng giá đất sẽ được xây dựng định kỳ hàng năm, công bố công khai và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm; và quy định về nội hàm của “giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường”, quy định xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị… Những quy định này có thể khắc phục được tình trạng hai giá đất như hiện nay. "Tuy nhiên, đối với các DN kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp… được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm sẽ phải chịu rủi ro và gánh nặng về chi phí thực hiện dự án khi giá đất trên thị trường biến động liên tục hoặc có sự thay đổi lớn qua từng năm", ông Nguyễn Đức Mạnh, Phó Giám đốc Công ty Luật Bizlink cho biết. Chưa kể việc xây dựng bảng giá đất hàng năm như Dự thảo sẽ có những bất hợp lý khi có sự khác biệt giá giữa những thời điểm khác nhau trong năm. "Sự chênh lệch giữa giá đầu năm và cuối năm phụ thuộc vào sự biến động của thị trường thì giải quyết như thế nào?", ông Mạnh đặt vấn đề.

PGS.TS Nguyễn Sỹ Dũng - nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ chỉ ra Dự thảo Luật Đất đai không còn khung giá đất, như vậy sẽ không còn loại giá mà UBND cấp tỉnh quy định hiện nay thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, mà thay vào đó là bảng giá đất được xác định trên cơ sở giá đất phổ biến trên thị trường. Song đây là căn cứ để xác định thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Vì thế "nếu chúng ta vẫn giữ mức thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là 2% và lệ phí trước bạ 0,5% như hiện hành thì e rằng không khả thi, vì người dân khó có thể chịu nổi mức thuế này", ông Dũng cho biết.

Hơn thế mặc dù bỏ khung giá đất thì vẫn còn hệ thống hai giá đất là giá trong bảng giá đất và giá đất cụ thể; đồng thời việc xây dựng, áp dụng hai loại giá này vẫn còn nhiều điểm chưa rõ cả về nội dung chính sách lẫn kỹ thuật lập pháp.

Cụ thể, Điều 154 khoản 2 dự thảo quy định: “Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn”; trong khi Điều 155 khoản 3 quy định: “Đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn thì việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá”.

Ông Dũng cho rằng, quy định này rất rối, lẫn lộn và khó hiểu. Do đó, ông đề xuất, bảng giá đất chỉ áp dụng trong trường hợp tổ chức, cá nhân thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đối với Nhà nước (như nộp tiền sử dụng đất, các loại thuế). Nhiều nước tiên tiến trên thế giới đều làm như vậy, thậm chí giá để tính thuế đất ở các nước do Nhà nước định ra không sát với giá thị trường và không thay đổi trong nhiều chục năm. Còn giá đất cụ thể được sử dụng trong các quan hệ thị trường liên quan đến đất đai, như: chuyển đổi, chuyển nhượng, góp vốn, đầu tư, cho thuê đất, thu hồi đất…