Tăng cung căn hộ vừa túi tiền

Bài toán nan giải

Trong giai đoạn 2010-2011, người lao động làm công ăn lương và các gia đình trẻ chọn lập nghiệp tại TP. Hồ Chí Minh vẫn có thể dễ dàng mua nhà hoặc chung cư trả góp.

Thời điểm này, với thu nhập trung bình khoảng 20 triệu đồng/tháng, một gia đình cơ bản (gồm hai vợ chồng và hai con nhỏ) nếu có tài chính tiết kiệm, tích lũy nhiều năm, có thể mua những căn nhà nhỏ xây dựng trên diện tích đất khoảng 30-45m² với giá trên dưới 1 tỷ đồng.

Theo thống kê của CBRE Việt Nam, vào cuối năm 2010, thị trường cần khoảng 52.500 căn hộ mỗi năm và cán cân cung-cầu khá cân bằng. Tuy nhiên, sau hơn một thập kỷ, việc “mua nhà ở Sài Gòn” đã trở thành mơ ước xa xỉ của nhiều người lao động và các gia đình trẻ.

Vào đầu năm 2025, CBRE Việt Nam ghi nhận giá bán chung cư (sơ cấp) tại TP. Hồ Chí Minh trung bình đạt 76 triệu đồng/m², tăng gần 24% so với cùng kỳ năm trước. Điều này có nghĩa là giá chung cư đã tăng tối thiểu gấp 2,5-3 lần. Các căn hộ thương mại ở khu vực xa trung tâm (khoảng 20-25 km) hiện có giá bán ít nhất từ 2,7 đến 4,5 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, thu nhập trung bình từ lương và thưởng của người lao động chỉ tăng thêm khoảng 4-5 triệu đồng so với 15 năm trước.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), nhận định đây là bài toán vô cùng nan giải không chỉ với TP. Hồ Chí Minh mà còn ở các thành phố lớn khác.

“Từ cuối năm 2021 đến nay, TP. Hồ Chí Minh đã ‘tuyệt chủng’ căn hộ có giá bán vừa túi tiền. Hiện nay, ngay cả khi chấp nhận đi xa trung tâm, người dân vẫn khó mua được nhà ở với giá 50-55 triệu đồng/m² (tương đương khoảng 2,5-2,7 tỷ đồng/căn) vì nguồn cung dự án nhà ở thương mại mới không có, trong khi giá bán ở các dự án đã và đang hoàn thiện vẫn ở mức cao. Thậm chí, mặt bằng giá nhà tại các tỉnh lân cận cũng không thua kém so với các quận, huyện ven TP. Hồ Chí Minh,” ông Châu cho biết.

Hiện giá chung cư mở bán mới tại TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội đang cao nhất trong 8 năm trở lại đây

Thí điểm tăng quỹ đất và thúc đẩy tiến độ chính sách

Theo HoREA, giá nhà liên tục tăng 15-20% trong những năm qua là do nguồn cung dự án nhà ở thương mại quá ít, khiến số lượng căn hộ rao bán trên thị trường giảm mạnh qua từng năm, trong khi nhu cầu nhà ở ngày càng tăng. Điều này gây mất cân đối cung - cầu, dẫn đến hệ lụy nghiêm trọng, bao gồm sự “lệch pha” trong giao dịch, mua bán, và chuyển nhượng nhà ở. Đồng thời, các chính sách hỗ trợ tài chính, tín dụng đối với bất động sản trở nên kém hiệu quả, làm giảm tác động tích cực của các biện pháp hỗ trợ từ Chính phủ.

Để tăng nguồn cung nhà ở thương mại, HoREA kiến nghị cần tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục đầu tư tại các đô thị lớn. Hiện nay, Nghị quyết 171/2024/QH15 (về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất) đã có hiệu lực, nhưng vẫn cần các văn bản dưới luật để hướng dẫn chi tiết và thi hành.

Theo đó, nên ưu tiên cơ chế thí điểm cho các doanh nghiệp bất động sản đề xuất dự án nhà ở thương mại thuộc phân khúc trung bình, phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. Đồng thời, cần điều chỉnh quy định hạn chế diện tích đất ở trong các dự án thí điểm để tăng tính linh hoạt.

Ngoài phát triển các dự án nhà ở xã hội, cũng cần đẩy nhanh việc ban hành các văn bản pháp lý hướng dẫn triển khai các kết luận thanh tra, kiểm tra liên quan đến dự án bất động sản, như Đề án 153 của Bộ Chính trị.

Bên cạnh đó, trong năm nay, lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản gia hạn theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP sẽ đến hạn thanh toán vào quý II và quý III, ước tính khoảng 180.000 tỷ đồng. Vì vậy, Chính phủ, Bộ Tài chính và các bộ, ngành cần theo dõi sát sao, đồng thời đưa ra chính sách phù hợp để bảo đảm an toàn cho thị trường tài chính và hỗ trợ các doanh nghiệp có triển vọng phục hồi.