Băn khoăn đầu tư nhà ở giá rẻ

	Nhà ở xã hội: Xu thế theo nguồn cung
	Chờ cơ hội tiếp cận tín dụng mới về nhà ở
	Hiện thực giấc mơ nhà ở

Tỉnh Đồng Nai mới đây ra thông báo về giá trần bán và cho thuê đối với các dự án nhà ở xã hội (NƠXH) trên địa bàn tỉnh. Theo đó, giá bán tối đa đối với các dự án NƠXH được quy định là 3,3 triệu đồng/m2, giá cho thuê tối đa là 73.000 đồng/m2/tháng. Tỉnh này cũng thông báo: trong năm 2017, địa phương sẽ xây dựng thêm khoảng 552 căn NƠXH và khuyến khích các DN phát triển các dự án nhà ở giá rẻ để bán cho công nhân tại các KCN và người thu nhập thấp.

Ảnh minh họa

Như vậy sau Bình Dương, Đồng Nai sẽ là địa phương thứ hai thực hiện đầu tư các dự án nhà ở có giá từ 100-150 triệu đồng/căn để bán cho công nhân, người lao động thu nhập thấp. Chủ trương này rõ ràng mang lại hiệu ứng tích cực cho thị trường nhà ở cấp thấp, bởi từ cuối tháng 12/2016 chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở theo gói tín dụng 30 ngàn tỷ đồng của Chính phủ đã kết thúc trong khi nhu cầu nhà ở của người lao động tại các thành phố lớn và các địa phương mới chỉ đáp ứng được khoảng 30%.

Tuy nhiên, nhìn vào thực tế tiêu thụ của các dự án NƠXH thời gian qua thì việc phát triển các dự án nhà ở giá rẻ dường như vẫn còn chứa đựng rất nhiều bất cập. Cụ thể tại Bình Dương cho thấy, tính đến thời điểm cuối tháng 12/2016 địa phương này đã đầu tư xây dựng và hoàn thành được 85 dự án NƠXH. Trong đó, có những dự án nhà giá rẻ được đánh giá rất cao như dự án nhà ở an sinh xã hội quy mô 64.700 căn hộ của Tổng công ty Becamex IDC với giá bán chỉ từ 100-150 triệu đồng/căn.

Để đầu tư các dự án NƠXH này các DN trên địa bàn Bình Dương đã đầu tư khoảng 19.000 tỷ đồng, trong đó đa số các dự án, chủ đầu tư đều phải vay vốn ưu đãi từ các NHTM để xây dựng.

Tính đến thời điểm hiện nay tổng diện tích sàn NƠXH tại Bình Dương đã hoàn thành đạt khoảng trên 761.000 m2, đáp ứng được nhu cầu chỗ ở cho khoảng 87.000 người. Tuy nhiên, các thống kê cho thấy rằng hiện mới chỉ có khoảng 1.000 hồ sơ vay vốn mua NƠXH được gửi đến các NHTM để xin vay mua nhà tại 85 dự án nói trên. Tổng số vốn vay mua nhà từ các dự án NƠXH, nhà ở an sinh giá rẻ mới chỉ đạt khoảng 480 tỷ đồng.

Điều này cho thấy, mặc dù so với số lượng công nhân trên địa bàn tỉnh Bình Dương (ước khoảng 1 triệu người) thì nguồn cung NƠXH vẫn đang thiếu hụt khá lớn. Tuy nhiên, lượng tồn kho các sản phẩm căn hộ giá rẻ vẫn đang ở mức hàng vài nghìn căn hộ.

Tìm hiểu cụ thể tại một số dự án cho thấy, hiện nay đối với các sản phẩm căn hộ giá từ 100 – 150 triệu đồng, diện tích sàn 20m2, nếu công nhân vay vốn NHTM để mua thì mỗi tháng sẽ phải bỏ chi phí khoảng 2 triệu đồng để trả gốc và lãi vay cũng như các chi phí khác. Trong khi đó, nếu thuê phòng trọ thì trung bình mức chi phí chỉ hết khoảng 1 triệu đồng/tháng.

Đối với các loại căn hộ có diện tích sàn lớn hơn (30-50m2), hiện giá bán dao động từ 200-700 triệu đồng/căn. Tuy nhiên, theo phân tích của một số sàn giao dịch bất động sản tại Bình Dương nếu có mức tiền như vậy, người dân sẽ ưu tiên chọn các dự án đất nền 100m2 đến 150m2 rồi tự xây dựng hoặc chọn các dự án nhà ở xây sẵn vì tâm lý thích sở hữu đất ở và tiện cho việc mua bán nếu không định cư làm việc lâu dài tại địa phương.

Quan sát rộng hơn cả khu vực TP.HCM và Đồng Nai cho thấy, hiện nay các dự án xây dựng NƠXH và khu nhà ở lưu trú cho công nhân cũng đang có chiều hướng khó thu hút người mua hoặc thuê.

Ông Võ Văn Thân (Công ty TNHH KCN Vĩnh Lộc - TP.HCM) cho hay, mặc dù DN đã đầu tư hơn 150 tỷ đồng xây dựng nhà lưu trú 7 tầng, gồm 344 phòng, 2.400 chỗ ở. Tuy nhiên, dự án đã đưa vào sử dụng 4 năm mới có khoảng 200 công nhân đến thuê ở. Trong khi đó, tại Đồng Nai, hiện nay số lượng nhà ở lưu trú cho công nhân đáp ứng được cho khoảng vài trăm nghìn chỗ ở, hầu hết các dự án nhà ở này đều có tỷ lệ lấp đầy dưới 40%.

Như vậy, mặc dù chủ trương đầu tư phát triển các dự án NƠXH, nhà ở giá rẻ dành cho công nhân được xem là còn nhiều tiềm năng để phát triển, tuy nhiên, trước khi đầu tư các dự án nhà ở nhóm này, các địa phương cần tính toán kỹ lưỡng sức tiêu thụ thực tế của thị trường. Bởi nếu chỉ căn cứ vào mức chênh lệch giữa nhu cầu nhà ở và nguồn cung hiện nay thì rõ ràng nguồn cung mới chỉ đáp ứng được khoảng 30%. Tuy nhiên thực tế tình trạng “vừa thừa vừa thiếu” NƠXH vẫn đang diễn ra mạnh mẽ. Nếu tiếp tục phát triển thêm các dự án mới, lượng tồn kho căn hộ nhóm giá thấp sẽ tăng mạnh, dẫn tới các hệ lụy lãng phí vốn ngân sách, chậm thu hồi vốn cho các chủ đầu tư, thậm chí tạo ra rủi ro gia tăng nợ xấu đối với các NHTM khi cho vay quá nhiều vốn vào các dự án nhà giá rẻ.