Tháo nút thắt cho nhà ở xã hội

	Bong bóng BĐS rất khó xảy ra trong ngắn hạn
	Mô hình nhà ở xã hội cần được nhân rộng
	Thủ tướng chỉ thị đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội

Chính sách hướng tới người thu nhập thấp

Trong thời điểm thị trường BĐS có nhiều tăng trưởng, nhưng sự chênh lệch về nguồn cung giữa các phân khúc là rất lớn. Các chủ đầu tư chỉ tập trung cho phân khúc trung, cao cấp mà bỏ quên mất lượng cầu rất lớn trong xã hội hiện nay là nhà ở xã hội (NOXH). Cụ thể, tại địa bàn TP. Hồ Chí Minh hiện có khoảng trên 476 nghìn hộ dân chưa có nhà ở ổn định hoặc vẫn sống chung với người thân.

Theo tính toán, nhu cầu mua NOXH của người dân thành phố đến năm 2020 sẽ là 81 nghìn căn. Nhu cầu thì rất lớn, chủ trương của Nhà nước cũng rất khuyến khích đối với việc phát triển NOXH. Tuy nhiên, trên thực tế, việc xây dựng và triển khai phân khúc này đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.

Nhiều dự án NOXH sẽ tăng tốc trong năm 2017?

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam chia sẻ, trong năm 2017 sẽ có 2 gói vay mua NOXH cho người thu nhập thấp. Nút thắt khó tháo gỡ về nguồn vốn sẽ được Chính phủ quy định từ các NHTM và từ Ngân hàng Chính sách xã hội dựa trên quy định về Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý NOXH.

Nguồn vốn vay được giao cho Ngân hàng Chính sách xã hội thực hiện bằng việc sử dụng nguồn vốn 50% từ ngân sách và 50% từ nguồn huy động để cho vay mua NOXH với mức lãi suất tối đa là 5%. Còn nguồn vốn thuộc về các NHTM do Nhà nước nắm cổ phần chi phối sẽ dành 3%/tổng dư nợ của mình để cho vay mua bán NOXH với một số điều kiện ưu đãi. Như vậy người có nhu cầu mua NOXH có thể yên tâm với hai gói vay dành cho người thu nhập thấp trong năm 2017 không giới hạn quy mô, thời gian vay lãi suất thấp thay thế cho gói 30 nghìn tỷ đồng trước kia, ông Nam cho biết thêm.

Tuy nhiên, cơ chế, chính sách đã có nhưng khả năng thực thi vẫn cần chờ thời gian vì việc tạo lập một quỹ cho vay mua NOXH đối với các NHTM khó khả thi bởi nhìn vào thực tế, các ngân hàng này cũng đang gặp không ít khó khăn nên việc dành vốn ưu đãi cho vay mua NOXH sẽ là đòi hỏi không sát thực tiễn.

Bên cạnh hoạt động cho vay nhà ở dành cho người thu nhập thấp, các ngân hàng chính sách còn phải tập trung vào một số chương trình khác như nông nghiệp, phát triển kinh tế biển, hướng nghiệp, hỗ trợ sinh viên… Do vậy nguồn vốn sẽ bị phân bổ, thiếu tập trung. Hơn thế nữa, hoạt động này chưa có sự thống nhất từ các bộ, ngành liên quan như Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính.

Riêng về phía Hiệp hội BĐS, nhằm hỗ trợ các DN xây dựng NOXH, Hiệp hội đã có văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Thường vụ Quốc hội và Ủy Ban kinh tế đề nghị triển khai các luật cụ thể để cho ra đời nguồn vốn cho NOXH và vẫn đang trong quá trình chờ phản hồi.

Bên cạnh đó, hiệp hội cũng đặt mục tiêu thành lập thí điểm quỹ đầu tư BĐS để có thêm một kênh huy động vốn độc lập cho thị trường địa ốc mà không phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng, trong đó có nguồn vốn dành cho người nghèo, ông Nam khẳng định.

Khó khăn khi triển khai các dự án

Theo quy định, chủ đầu tư dự án NOXH được miễn tiền sử dụng đất; được hoàn trả lại số tiền sử dụng đất đã nộp hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước. Khách hàng mua nhà được giảm thuế giá trị gia tăng; DN được giảm thuế thu nhập DN; được hỗ trợ vốn ưu đãi vay ngân hàng với lãi suất thấp; được hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ngoài hàng rào dự án (giao thông, cấp điện, cấp thoát nước)...

Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn rất nhiều nguyên nhân gây khó cho các chủ đầu tư phân khúc NOXH như: Thủ tục bán nhà chặt chẽ, qua nhiều khâu thẩm duyệt. Đối tượng mua nhà phải chứng minh về nhà ở dưới 8m2/người, thu nhập bình quân gia đình dưới 9 triệu đồng/tháng và một loạt các giấy tờ khác cần xác nhận để đạt chấm điểm tốt như gia đình có công với cách mạng, đặc thù nghề nghiệp, gia cảnh…

Hồ sơ mua nhà phải qua kiểm duyệt tại Sở Xây dựng; Các quy định về vật liệu xây dựng phải sử dụng trong công trình nhà xã hội chưa hợp lý; Sự hỗ trợ về gói tín dụng lãi suất thấp không ổn định, chưa cụ thể. Sau khi hết gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng, khách hàng có nguy cơ phải vay với lãi suất cao hơn hoặc khách hàng có tâm lý chờ đợi gói hỗ trợ mới. Nhà nước cần có chính sách cụ thể, rõ ràng nhất quán trong dài hạn về lãi suất cho vay mua NOXH; Giá bán NOXH qua các cơ quan chức năng kiểm tra phê duyệt với mức lợi nhuận thấp.

Việc quy định phải có 3 tầng hầm đối với nhà chung cư là không phù hợp với NOXH do vị trí xây nhà xã hội luôn ở ven khu nội đô, không phải khu trung tâm với chiều cao xây dựng thấp, nếu áp dụng sẽ tăng thêm giá bán mà hiện nay theo quy định là chỉ duyệt giá dưới 15 triệu đồng/m2. Với rất nhiều nguyên nhân trong quá trình triển khai nên hầu hết các nhà đầu tư trong phân khúc NOXH đều lặng lẽ chuyển các dự án sang phân khúc trung, cao cấp.

Thực tế cho thấy, NOXH chỉ được triển khai thành công bởi các DN có năng lực và tâm huyết với phân khúc này. Nhu cầu thì rất lớn, Nhà nước cần nhanh chóng tháo gỡ các vướng mắc về văn bản thủ tục, xây dựng quy chế phối hợp thông tin, hỗ trợ truyền thông chính thống cho các dự án NOXH.