Động lực kép thúc đẩy bất động sản Việt Nam tăng tốc

Ông Troy Griffis

Ông đánh giá thế nào về đà phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam trong quý III/2025? Liệu những tín hiệu tích cực này có đủ mạnh để duy trì đến cuối năm và sang quý I/2026 không?

Đó là một câu hỏi rất đúng lúc. Tôi cho rằng nền kinh tế Việt Nam hiện đang vận hành dựa trên hai động lực quan trọng.

Thứ nhất là nền kinh tế trong nước, vốn rất vững vàng và mạnh mẽ, thể hiện rõ qua doanh số bán lẻ hàng hóa và dịch vụ liên tục tăng. Chính phủ cũng đang đẩy mạnh hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn trên khắp cả nước, sẽ được triển khai đến tận năm 2026. Đây là nền tảng quan trọng giúp kích thích nhu cầu trong nước.

Thứ hai là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Các con số từ đầu năm đến nay đều rất khả quan, quý sau tăng mạnh hơn quý trước. Hai yếu tố này - sức mạnh nội tại và dòng vốn quốc tế - đang cùng nhau tạo nên động lực phát triển cho hầu hết các lĩnh vực của nền kinh tế, trong đó có bất động sản.

Tất nhiên, vẫn tồn tại một số thách thức ngắn hạn như tác động của biến đổi khí hậu, từng gây thiệt hại ước tính khoảng 10 tỷ USD vào năm 2020. Nhưng nhìn tổng thể, các phân khúc bất động sản đều đang cho thấy tín hiệu tích cực: bán lẻ phục hồi, văn phòng sôi động, khách sạn khởi sắc, căn hộ Hà Nội tăng mạnh ở phân khúc hạng B, trong khi TP.Hồ Chí Minh cần thêm nguồn cung mới. Tất cả tạo nên bức tranh lạc quan cho giai đoạn đầu năm 2026.

Gần đây, Việt Nam có nhiều tín hiệu tích cực về lãi suất và khung pháp lý được cải thiện. Theo ông, yếu tố nào tác động mạnh nhất đến tâm lý người mua và nhà đầu tư?

Tôi cho rằng đòn bẩy lớn nhất của nền kinh tế chính là quản trị. Chính phủ Việt Nam đang thực hiện hàng loạt biện pháp mạnh mẽ, từ chống tham nhũng, cải cách hành chính, tinh gọn bộ máy quản lý, cho đến liên kết vùng, thúc đẩy các dự án liên tỉnh. Đây là một “đòn bẩy ẩn” nhưng lại có sức lan tỏa rất lớn, giúp khơi thông nguồn lực xã hội và tăng niềm tin cho nhà đầu tư.

Nếu xét riêng lĩnh vực bất động sản, cơ sở hạ tầng là yếu tố mang tính quyết định. Việt Nam đang đẩy nhanh hàng loạt dự án trọng điểm như 300 km đường metro ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, cao tốc Bắc - Nam, sân bay Long Thành, các dự án năng lượng LNG… Khi những công trình này hoàn thiện, giá trị bất động sản sẽ được tái định hình mạnh mẽ, mở ra cơ hội tăng trưởng đột phá trong 10 năm tới.

Nhìn về cuối năm 2025 và đầu năm 2026 khi các luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản có hiệu lực, ông kỳ vọng yếu tố nào sẽ là “chất xúc tác” cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo?

Những cải cách sắp tới của Việt Nam rất mạnh mẽ và đầy tham vọng. Hệ thống pháp luật đang thay đổi nhanh chóng, phản ánh tinh thần năng động hiếm thấy trên thế giới.

Tôi đặc biệt đánh giá cao khuôn khổ giá trị thị trường trong Luật Đất đai sửa đổi, vì nó mang tính công bằng, minh bạch và có khả năng thúc đẩy quy hoạch, hạ tầng và phát triển đô thị. Tuy nhiên, các quy định này cần vài năm để đi vào thực tế, giống như nhiều nghị định và chính sách khác.

Cải cách không chỉ diễn ra trong bất động sản mà còn lan rộng sang không gian số, đổi mới sáng tạo và công nghiệp đất đai. Những chuyển động này sẽ là nền móng quan trọng giúp Việt Nam phát triển nhanh và bền vững.

Ông có nhận xét gì về tình trạng thiếu nhà ở giá phải chăng tại các đô thị lớn, khi giá nhà ngày càng cao và nguồn cung khan hiếm?

Thành thật mà nói, tôi nghĩ vấn đề “thiếu nhà ở giá phải chăng” phần nào bị truyền thông thổi phồng. Thực tế là vẫn có nhiều lựa chọn hợp lý, nhưng có lẽ công chúng quen với việc nhìn vào khu vực trung tâm Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh - nơi giá cao là điều hiển nhiên.

Ở bất kỳ quốc gia nào, người mua nhà lần đầu thường phải chấp nhận sống cách trung tâm khoảng một giờ để đổi lại mức giá phù hợp. Việt Nam cũng đang đi theo xu hướng đó. Các khu vực Ba Vì, Đông Anh hay Hòa Lạc tại Hà Nội đang được hưởng lợi nhờ hạ tầng kết nối tốt hơn, tạo điều kiện phát triển các dự án nhà ở giá hợp lý.

Tôi tin rằng trong năm tới, thị trường sẽ chứng kiến nhiều dự án nhà ở giá phải chăng hơn khi quá trình phê duyệt quy hoạch và cấp phép được tháo gỡ.

Vậy còn phân khúc nhà ở xã hội thì sao, thưa ông?

Đây là một vấn đề khó nhưng cần thiết. Chính phủ đang rất quyết tâm và đã thúc đẩy hàng chục nghìn căn hộ nhà ở xã hội mới. Tuy nhiên, việc thu hút các nhà phát triển tư nhân tham gia vẫn còn là thách thức lớn, bởi lợi nhuận thấp và quy trình phức tạp.

Dù vậy, sự kiên định của Chính phủ cùng các chính sách ưu đãi tài chính và đất đai sẽ giúp phân khúc này phát triển mạnh hơn trong giai đoạn tới. Nhà ở xã hội là một phần quan trọng trong chiến lược cân bằng cung - cầu và bảo đảm an sinh đô thị.

Một số ý kiến cho rằng thị trường đang bị “nghẽn” do nguồn cung hạn chế. Quan điểm của ông thế nào?

Điều này hoàn toàn đúng, thiếu nguồn cung là nguyên nhân cốt lõi khiến thị trường chững lại. Nhưng vấn đề này đang được giải quyết. Khi thủ tục hành chính được cải thiện, các quyết định phê duyệt quy hoạch được khơi thông, dòng sản phẩm mới sẽ nhanh chóng ra thị trường.

Tôi tin rằng năm 2026 sẽ là năm của nguồn cung mới, với nhiều dự án được khởi động trở lại. Các yếu tố nền tảng, như nhu cầu thực, đô thị hóa nhanh và dòng vốn đầu tư bền vững, vẫn rất mạnh mẽ. Giá nhà có thể tiếp tục tăng, nhưng xu hướng này phản ánh sự phục hồi tự nhiên của một thị trường đang lấy lại cân bằng.

Xin cảm ơn ông!