Thuế bất động sản: Cân bằng giữa bình ổn thị trường và động lực phát triển

Ông Nguyễn Anh Quê

Phóng viên: Thưa ông, thời gian vừa qua, giá nhà đất tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các vùng lân cận tăng nóng, gây ra những lo ngại về khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Chính phủ đã giao Bộ Tài chính nghiên cứu việc đánh thuế bất động sản nhằm mục đích bình ổn giá. Tuy nhiên, ở một góc độ khác, bất động sản lại đang đóng vai trò nòng cốt, là một trong những động lực tăng trưởng quan trọng của nền kinh tế Việt Nam. Theo ông, làm thế nào để dung hòa được hai mục tiêu ổn định thị trường và thúc đẩy tăng trưởng này?

Ông Nguyễn Anh Quê: Đúng vậy, đây thực sự là một bài toán hóc búa mà Chính phủ đang phải đối mặt. Một mặt, chúng ta cần bình ổn thị trường, đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho người dân. Mặt khác, chúng ta cũng đang trong giai đoạn "vươn mình", đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao, và ngành bất động sản hiện đóng góp trực tiếp 11-14% GDP, gián tiếp 25-30% GDP, tác động đến khoảng 50 ngành nghề. Điều này cho thấy vai trò cực kỳ quan trọng của bất động sản trong bức tranh kinh tế tổng thể. Vì vậy, vấn đề là tìm ra giải pháp đánh thuế thông minh, vừa thu ngân sách, vừa điều tiết thị trường mà không làm "gãy" đà phát triển của ngành.

Phóng viên: Vậy, giải pháp cốt lõi, cần làm ngay theo ông là gì?

Ông Nguyễn Anh Quê: Đầu tiên, tôi kiến nghị đánh thuế với bất động sản thứ hai trở đi, nhưng chỉ tập trung vào bất động sản là đất ở, nhà ở. Lý do là loại hình này ảnh hưởng trực tiếp đến chính sách an sinh nhà ở của Nhà nước và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Thực tế cho thấy, giá nhà đất ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã tăng 30-300% trong thời gian qua, khiến giấc mơ an cư của nhiều người trở nên xa vời.

Phóng viên: Liệu có các trường hợp nên được miễn dù có bất động sản thứ hai, thưa ông?

Ông Nguyễn Anh Quê: Nếu một người có hai bất động sản mà một bất động sản do bố mẹ để lại với mục đích thờ phụng, thì bất động sản đó nên được miễn thuế. Tuy nhiên, nếu họ có từ ba bất động sản nhà ở, đất ở trở lên và bất động sản thứ ba trở đi vẫn với mục đích thờ cúng, thì vẫn phải đóng thuế từ bất động sản thứ ba. Đối với trường hợp mua bất động sản cho con, cần thực hiện các thủ tục cho tặng con để đảm bảo minh bạch và đúng quy định.

Phóng viên: Cách làm nên như thế nào và ông có đề xuất thí điểm hay mức thuế cụ thể nào không?

Ông Nguyễn Anh Quê: Tôi đề xuất nên áp dụng thí điểm trước đối với TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, vì đây là hai thành phố có nhu cầu nhà ở cao nhất cả nước và giá nhà tăng "nóng" nhất thời gian qua.

Về mức thuế, nên áp dụng thuế lũy tiến theo số lượng bất động sản nhà ở, đất ở hoặc lũy tiến theo giá trị bất động sản đó. Tôi đề xuất bất động sản thứ nhất được coi là tài sản cơ bản, có thể áp mức thuế thấp hoặc miễn. Từ bất động sản thứ hai trở đi, mức thuế có thể khởi điểm từ 2% giá trị chuyển nhượng, và cứ mỗi bất động sản tăng thêm sẽ tăng 2%, với mức cao nhất là 10%.

Nhiều căn biệt thự trong khu đô thị Nam An Khánh (Hoài Đức, Hà Nội) được biết đã bỏ hoang hàng chục năm

Phóng viên: Ngoài việc đánh thuế bất động sản thứ hai trở đi, ông có giải pháp nào cho vấn đề bất động sản bị bỏ hoang, gây lãng phí nguồn lực không?

Ông Nguyễn Anh Quê: Đây cũng là một vấn đề lớn cần giải quyết. Tôi kiến nghị đánh thuế với bất động sản bỏ hoang. Để thực hiện điều này, Bộ Xây dựng cần xây dựng bộ tiêu chí cụ thể về thế nào là bất động sản bỏ hoang và đơn vị nào có thẩm quyền đánh giá. Đồng thời, cần có cơ chế kiểm soát chéo, thanh tra thường xuyên để tránh tình trạng móc nối, bao che.

Tương tự như trên, nên áp dụng thí điểm trước đối với Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Về mức thuế, nên áp dụng lũy tiến theo số bất động sản hoặc lũy tiến theo giá trị bất động sản. Cụ thể, bỏ hoang năm thứ nhất có thể áp mức thuế 2% giá trị bất động sản. Cứ mỗi năm tiếp tục bỏ hoang sẽ bị phạt thêm 2% giá trị chuyển nhượng, và không giới hạn mức thuế cao nhất. Điều này sẽ tạo áp lực lớn để các chủ sở hữu đưa bất động sản vào sử dụng, tránh lãng phí.

Phóng viên: Để hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng, ông có đề xuất nào về việc đánh thuế theo thời gian chuyển nhượng không?

Ông Nguyễn Anh Quê: Để hạn chế đầu cơ, lướt sóng, tôi đề xuất đánh thuế theo thời gian chuyển nhượng. Cụ thể, dưới 6 tháng 6%, dưới 12 tháng nhưng từ đủ 6 tháng 5%, dưới 18 tháng nhưng từ đủ 12 tháng 4%, dưới 24 tháng nhưng từ đủ 18 tháng 3%, trên 24 tháng 2%. Mức thuế này sẽ khuyến khích nhà đầu tư giữ bất động sản lâu dài, giảm thiểu tình trạng mua bán chớp nhoáng gây biến động thị trường.

Phóng viên: Với những đề xuất quan trọng như vậy, ông nghĩ khi nào thì có thể áp dụng và cần những điều kiện gì để chính sách này phát huy hiệu quả?

Ông Nguyễn Anh Quê: Tôi đề xuất áp dụng từ năm 2028. Lý do là hiện nay chúng ta chưa có đầy đủ dữ liệu về đất đai trên phạm vi cả nước, việc áp dụng đột ngột có thể gây ra những cú sốc, thậm chí là "gãy" thị trường bất động sản. Từ nay đến đó, chúng ta cần có một quá trình chuẩn bị kỹ lưỡng về cơ sở dữ liệu, hạ tầng công nghệ.

Cũng rất quan trọng là công tác truyền thông cần tiến hành liên tục để người dân hiểu rõ và có các giải pháp phù hợp với chính sách mới này. Ngoài ra, cần có sự đồng bộ các quy định và chung tay của các đơn vị liên ngành để thực hiện chính sách một cách hiệu quả nhất.

Phóng viên: Để thị trường bất động sản phát triển bền vững và đảm bảo chính sách phúc lợi về nhà ở, ngoài các chính sách thuế, Chính phủ cần triển khai giải pháp gì nữa không, thưa ông?

Ông Nguyễn Anh Quê: Ngoài các chính sách đánh thuế đã nêu, để thị trường bất động sản phát triển bền vững và đảm bảo chính sách phúc lợi về nhà ở, Chính phủ cần đặc biệt đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội hơn nữa. Đây là giải pháp căn cơ để giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình, giảm áp lực lên phân khúc nhà ở thương mại và góp phần bình ổn thị trường.

Xin cảm ơn ông!