Việt Nam: Từ "công xưởng" đến "trung tâm logistics" của thế giới

Ông Thomas Rooney, Phó Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Công nghiệp, Savills Hà Nội

Chào ông Thomas Rooney! Báo cáo của Savills gần đây cho thấy khối lượng hàng hóa toàn cầu đã tăng mạnh. Ông có thể chia sẻ cụ thể hơn về xu hướng này và vị thế của Việt Nam trong bối cảnh đó không?

Đúng vậy! Báo cáo Savills Global Occupier Insight – Industrial Focus 2025 đã chỉ ra một sự phục hồi đáng chú ý. Khối lượng hàng hóa toàn cầu đã tăng mạnh vào năm 2024, đạt 504,7 triệu TEUs, tăng 7,3% so với năm trước. Sự tăng trưởng này phản ánh một xu hướng lớn hơn: các công ty đang đánh giá lại chiến lược chuỗi cung ứng, đa dạng hóa cơ sở sản xuất và tái định vị các trung tâm logistics do những căng thẳng địa chính trị, bất ổn về thuế quan và sự thay đổi của nhu cầu thị trường.

Trong xu thế này, Việt Nam đang ngày càng khẳng định vị thế là trung tâm logistics và sản xuất của khu vực, được thúc đẩy bởi sự dịch chuyển của các chuỗi cung ứng. Cùng với Thái Lan và Indonesia, Việt Nam đang vươn lên trở thành một mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Với sự dịch chuyển này, vai trò của hệ thống cảng biển nước sâu và hạ tầng kết nối tại Việt Nam quan trọng đến mức nào?

Vai trò của hệ thống cảng biển là vô cùng quan trọng. Với việc các nhà đầu tư ngày càng đề cao yếu tố logistics, mạng lưới cảng biển của Việt Nam, cùng với hệ thống kết nối ngày càng mở rộng đến các khu công nghiệp, đang trở thành một điểm cộng lớn. Điều này tạo nên lợi thế cạnh tranh đáng kể cho thị trường bất động sản công nghiệp.

Mạng lưới cảng biển của chúng tôi đóng vai trò then chốt trong việc hỗ trợ nền kinh tế định hướng xuất khẩu. Ở phía Bắc, cảng Lạch Huyện là cửa ngõ thương mại quan trọng. Còn ở phía Nam, các cảng Cát Lái và Cái Mép – Thị Vải là những trung tâm logistics thiết yếu, kết nối các khu công nghiệp trọng điểm với các tuyến vận tải biển quốc tế. Theo Hiệp hội Cảng biển Việt Nam, các cảng đã xử lý hơn 22 triệu TEUs trong năm 2024, và con số này được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng.

Mặc dù đã có những bước tiến rõ rệt, thị trường bất động sản công nghiệp vẫn còn những thách thức nhất định. Theo ông, những khó khăn chính hiện nay là gì?

Sự phát triển không đồng đều vẫn là một thách thức. Tại một số tỉnh thứ cấp, mặc dù có quỹ đất công nghiệp dồi dào và giá cả phải chăng, chất lượng và sự sẵn có của cơ sở hạ tầng logistics hỗ trợ vẫn còn hạn chế. Những thách thức chính bao gồm không gian kho bãi chất lượng cao (Grade-A) không đủ, năng lực kho lạnh còn hạn chế và thiếu các liên kết đa phương thức như đường sắt hoặc đường thủy nội địa. Ngoài ra, việc kết nối chặng cuối giữa các cảng biển và các trung tâm sản xuất vẫn cần đầu tư lớn, đặc biệt là ở các khu vực miền Trung và Tây Nguyên.

Hiện nay, các nhà đầu tư và khách thuê đang ưu tiên những yếu tố nào khi lựa chọn địa điểm?

Xu hướng rõ ràng nhất là "gần cảng hơn, ra thị trường nhanh hơn". Các nhà sản xuất toàn cầu đang điều chỉnh lại chiến lược lựa chọn địa điểm dựa trên sự gần gũi với các cảng nước sâu và hành lang logistics hiệu quả. Chẳng hạn, TP. Hồ Chí Minh thu hút khách thuê nhờ khả năng tiếp cận trực tiếp với Cái Mép. Tương tự, Hải Phòng đang được ưa chuộng hơn so với Hà Nội nhờ cơ sở hạ tầng cảng biển và hiệu quả thông quan được cải thiện.

Các cụm công nghiệp mới nổi như Quảng Ninh, Thanh Hóa và Đà Nẵng đang được công nhận không chỉ vì lợi thế về chi phí mà còn vì các dịch vụ logistics ngày càng mở rộng. Điều này cho thấy sự thay đổi trong các ưu tiên của khách thuê: phát triển công nghiệp tại Việt Nam không chỉ còn xoay quanh đất đai, mà đã chuyển sang tập trung vào khả năng sẵn sàng về logistics và tạo thuận lợi cho thương mại.

Ông có thể nói thêm về việc tái tổ chức hành chính và tác động của nó đối với ngành bất động sản công nghiệp không?

Một trong những diễn biến mang tính chuyển đổi nhất trong giai đoạn 2024-2025 là việc tái tổ chức hành chính, với một số tỉnh nội địa sáp nhập hoặc tích hợp vào các khu vực ven biển. Điều này đã giúp các trung tâm công nghiệp trước đây bị kẹp trong đất liền có được quyền tiếp cận trực tiếp với cơ sở hạ tầng thương mại hàng hải.

Những vụ sáp nhập này mang lại những lợi ích thực tế cho các nhà sản xuất và nhà đầu tư: chuỗi cung ứng ngắn hơn, chi phí vận chuyển thấp hơn và quy trình xuất khẩu được sắp xếp hợp lý. Điều này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy các hành lang công nghiệp mới, thu hút FDI chất lượng cao hơn và giúp cân bằng sự phát triển khu vực trên toàn quốc.

Cuối cùng, theo ông, Việt Nam cần làm gì để củng cố vị thế của mình trong chuỗi cung ứng toàn cầu một cách bền vững?

Sự chuyển đổi của Việt Nam không diễn ra một cách riêng lẻ; nó liên kết chặt chẽ với những thay đổi toàn cầu. Để tận dụng cơ hội, Việt Nam phải đảm bảo các cảng biển không chỉ hiệu quả mà còn được kết nối chặt chẽ trong một hệ sinh thái logistics đồng bộ. Các khu công nghiệp cần được cung cấp đầy đủ dịch vụ và hạ tầng kết nối để trở thành địa điểm chiến lược.

Để củng cố vai trò này, Việt Nam cần ưu tiên các khoản đầu tư dài hạn vào cơ sở hạ tầng, mở rộng đường cao tốc, cải thiện mạng lưới đường bộ, và đầu tư vào đường sắt, đường thủy nội địa. Đồng thời, xây dựng lực lượng lao động logistics có tay nghề và thúc đẩy chuyển đổi số là rất quan trọng. Cuối cùng, phát triển bền vững phải là trọng tâm, với các mô hình cảng xanh và việc áp dụng các tiêu chuẩn môi trường nghiêm ngặt để đáp ứng kỳ vọng của các nhà đầu tư toàn cầu.

Xin cảm ơn ông!