Gián tiếp điều tiết bất động sản

	Tín dụng bất động sản: Không đáng lo nếu có nhu cầu thực
	Tín dụng bất động sản tăng trong tầm kiểm soát?
	Kiểm soát tín dụng bất động sản

Thị trường bất động sản (BĐS) có diễn biến khá tích cực, sôi động ở hầu hết các phân khúc thị trường từ năm 2014-2016, nhưng đến năm nay có chiều hướng hạ nhiệt. Theo đánh giá của các chuyên gia dòng vốn tín dụng đổ vào thị trường BĐS đã giảm, do tác động từ chính sách tín dụng.

Thế nhưng, với vai trò là cơ quan quản lý các hoạt động tiền tệ tín dụng, đảm bảo an toàn hệ thống, phải đảm bảo tuân thủ nguyên tắc thị trường trong quản lý, NHNN đã sử dụng các công cụ gián tiếp để hạn chế dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro. Trong giai đoạn 2015-2016 tín dụng BĐS tăng mạnh khoảng trên 20%, có nguy cơ tiềm ẩn rủi ro cao.

Trước tình hình đó, NHNN cũng đã có những cảnh báo cho các NHTM thận trọng cho vay trong lĩnh vực này. Đồng thời, nâng tỷ lệ rủi ro trong cho vay BĐS từ 150% lên 200%. Việc quy định này đã có tác động nhất định đến hoạt động cho vay BĐS của các NHTM, buộc các ngân hàng phải lựa chọn những phân khúc thị trường hiệu quả để đảm bảo tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu theo quy định. Bởi nâng tỷ lệ rủi ro đồng nghĩa với việc giảm tỷ lệ an toàn vốn nếu các yếu tố khác không đổi.

Ảnh minh họa

Bên cạnh đó, NHNN thực hiện lộ trình giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Tác động của quy định này đến thị trường BĐS không nhiều. Bởi tỷ trọng tín dụng BĐS chỉ chiếm khoảng 30% tổng dư nợ tín dụng trung và dài hạn, còn dư nợ tín dụng trung và dài hạn tăng hay giảm còn phụ thuộc không ít vào khả năng huy động vốn trung dài hạn của các NHTM. Song việc kéo dài lộ trình này giúp các NHTM đủ thời gian để có thể điều chỉnh hoạt động cho vay trên thị trường BĐS một cách hiệu quả nhất.

Có thể thấy quy định liên quan đến tín dụng BĐS của NHNN là những biện pháp gián tiếp, không can thiệp trực tiếp vào hoạt động của các NHTM. Bởi các NHTM cũng là DN, tự chịu trách nhiệm về hoạt động kinh doanh của mình, trên cơ sở tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành. Trên thực tế, để đảm bảo an toàn, hạn chế rủi ro trong hoạt động của ngân hàng mình. Nhất là trong giai đoạn tái cơ cấu thì bản thân từng NHTM cũng có các quy định riêng về tín dụng BĐS, trên nguyên tắc tuân thủ các quy định của NHNN, cho vay an toàn, hiệu quả.

Các NHTM tự lựa chọn các phân khúc thị trường BĐS có độ rủi ro thấp. Đối với phân khúc thị trường nhà ở, việc cho vay tại các dự án nhà ở đang được kiểm soát chặt chẽ, chỉ xem xét tài trợ cho những dự án có đầu ra khả thi, pháp lý đầy đủ và chủ đầu tư uy tín trên thị trường... Do vậy, về cơ bản dòng vốn tín dụng sẽ đổ vào những phân khúc thị trường có độ an toàn, tính thanh khoản của thị trường cao.

Từ đó, cho thấy sử dụng các công cụ tiền tệ gián tiếp tuân thủ nguyên tắc thị trường để điều tiết thị trường, sẽ có tác dụng phân bổ nguồn vốn tín dụng hiệu quả. Phương thức quản lý này, tự nó cũng sẽ điều chỉnh hành vi của các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS, hướng họ đầu tư vào các phân khúc thị trường đang có nhu cầu phát triển. Theo đó, họ phải xem xét kỹ, dự báo chính xác xu hướng phát triển của từng phân khúc thị trường để đầu tư, kinh doanh hiệu quả hơn, tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường BĐS phát triển một cách bền vững.