Cú hích pháp lý mở đường cho nhà ở xã hội

Luật sư Phạm Thanh Tuấn

Thưa Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội đang là tâm điểm chú ý trong bối cảnh phân khúc này gặp nhiều khó khăn, khó hoàn thành chỉ tiêu đề ra. Ông đánh giá như thế nào về Nghị quyết này?

Về tổng thể, tôi đánh giá rất cao Nghị quyết 201. Nó đã giải quyết được hai "nút thắt" lớn nhất mà các chủ đầu tư dự án NƠXH hiện nay đang vướng mắc, khiến số lượng NƠXH chưa phát triển như kỳ vọng. Thứ nhất là việc đơn giản hóa thủ tục hành chính khi triển khai đầu tư xây dựng NƠXH. Thứ hai là giải quyết một phần nguồn vốn dành cho phát triển NƠXH. Chính vì thế, đây thực sự được kỳ vọng là một "cú hích" mạnh mẽ cho loại hình sản phẩm này trong thời gian tới.

Nói một cách tổng thể, để phát triển NƠXH, chúng ta đã có một khung hành lang pháp lý "mở" và "thoáng" nhất từ trước đến nay. Khung pháp lý đối với dự án NƠXH đang được áp dụng có sự ưu đãi vượt trội so với bất cứ loại hình sản phẩm bất động sản nào khác trên thị trường.

Việc giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu trong một số trường hợp được đề cập trong Nghị quyết có thể tiềm ẩn rủi ro tham nhũng, trục lợi. Theo ông, Chính phủ sẽ có những biện pháp kiểm soát, giám sát cụ thể nào để phòng ngừa các rủi ro này?

Trước thời điểm Quốc hội ban hành Nghị quyết 201, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án NƠXH được thực hiện theo Luật Nhà ở 2023, bao gồm hai phương thức: đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư. Về cơ bản, quy trình đấu thầu hay chấp thuận chủ trương đầu tư dự án NƠXH không khác biệt nhiều so với dự án nhà ở thương mại.

Trong khi đó, việc thực hiện dự án NƠXH đã có rất nhiều quy định ràng buộc các chủ đầu tư chặt chẽ hơn so với việc phát triển nhà ở thương mại, ngay từ bước lập dự án (phê duyệt quy hoạch, chương trình kế hoạch phát triển nhà ở). Thậm chí, Thủ tướng Chính phủ mới đây còn giao chỉ tiêu phát triển NƠXH cho từng địa phương theo từng năm. Đến khi bán hàng, Nhà nước sẽ kiểm soát chi phí (xác định giá bán nhà ở), khống chế lợi nhuận định mức (hiện không quá 10% tổng mức đầu tư), và giới hạn đối tượng mua (chỉ dành cho các đối tượng được thụ hưởng)...

Như vậy, việc bỏ cơ chế đấu thầu chủ đầu tư dự án NƠXH là cần thiết vì nó sẽ giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính trong lựa chọn chủ đầu tư, có thể giảm thời gian thực hiện thủ tục hành chính khoảng 9 tháng.

Đối với ý kiến cho rằng việc không đấu thầu sẽ gây ra trục lợi chính sách, tham nhũng, tôi cho rằng điều này không đáng ngại. Việc lựa chọn ai làm chủ đầu tư (kiểm soát "đầu vào") không quá quan trọng, bởi nhà ở xã hội là một loại hình sản phẩm bất động sản đặc biệt có sự kiểm soát chặt chẽ về giá bán sản phẩm và đối tượng mua (kiểm soát "đầu ra"). Việc hậu kiểm chặt chẽ cơ chế xác định giá bán NƠXH, đối tượng mua sẽ vừa góp phần thúc đẩy sự tham gia của các thành phần kinh tế, doanh nghiệp, trong khi vẫn bảo đảm NƠXH đến với đối tượng thực sự có nhu cầu.

Điều 7, Khoản 1 của Nghị quyết quy định dự án NƠXH không phải thực hiện thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng tại cơ quan chuyên môn. Điều này có thể giúp đẩy nhanh tiến độ, nhưng làm thế nào để đảm bảo chất lượng, an toàn công trình khi chủ đầu tư tự thẩm định, phê duyệt và chịu trách nhiệm? Có cơ chế hậu kiểm nào đủ mạnh không, thưa ông?

Một dự án NƠXH phải thực hiện rất nhiều bước liên quan đến quy hoạch (giai đoạn đầu lập dự án), báo cáo nghiên cứu khả thi (giai đoạn lập dự án), cấp giấy phép xây dựng (giai đoạn trước khi triển khai xây dựng), và kiểm tra nghiệm thu trước khi đưa công trình vào sử dụng (giai đoạn trước khi đưa dự án vào vận hành).

Theo quy trình này, khi bỏ bước thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi tức là cắt giảm một tầng kiểm soát kỹ thuật trung gian từ cơ quan nhà nước. Tuy nhiên, tôi cho rằng rủi ro về an toàn, chất lượng và thiết kế kỹ thuật của công trình không vì thế mà tăng thêm. Thực tế hiện nay cho thấy, việc thẩm định thiết kế hiện nay của chúng ta mất rất nhiều thời gian, trong khi đơn vị thiết kế đã phải chịu trách nhiệm pháp lý khi lập hồ sơ.

Mặt khác, trong giai đoạn lập quy hoạch, cơ quan có thẩm quyền vẫn thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng hoặc phải tiến hành kiểm tra nghiệm thu trước khi đưa vào sử dụng. Một công trình không thể đưa vào sử dụng nếu không đáp ứng tiêu chí chất lượng. Do đó, việc bỏ bước thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi là cần thiết và không ảnh hưởng đến chất lượng, an toàn công trình.

Việc áp dụng hình thức chỉ định thầu rút gọn (Điều 7, Khoản 4) liệu có đảm bảo tính cạnh tranh và hiệu quả kinh tế trong quá trình lựa chọn nhà thầu, đặc biệt là với các gói thầu có giá trị lớn?

Việc lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng để thực hiện các gói thầu thuộc dự án đầu tư xây dựng NƠXH, công trình NƠXH bằng nguồn vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn, vốn của doanh nghiệp nhà nước theo quy định của Luật Doanh nghiệp và doanh nghiệp do doanh nghiệp nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ được áp dụng hình thức chỉ định thầu rút gọn theo quy định của pháp luật về đấu thầu là cần thiết.

Thực tế cho thấy đây là những công việc trong quá trình triển khai đầu tư xây dựng dự án. Nếu áp dụng quy trình đấu thầu cạnh tranh các gói thầu trong triển khai xây dựng NƠXH, quy trình, thủ tục sẽ kéo dài, đặc biệt đối với dự án có sử dụng vốn đầu tư công. Trong khi đó, với dự án NƠXH, tổng mức đầu tư dự án (đầu vào) cũng như giá bán NƠXH (đầu ra) đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và kiểm soát một cách chặt chẽ nhất là trong giai đoạn quyết toán chi phí đầu tư xây dựng công trình. Như vậy, dù cơ chế chỉ định thầu, chúng ta vẫn có phương án "hậu kiểm" đối với hoạt động đầu tư, xây dựng và lựa chọn nhà thầu xây dựng. Từ góc độ như vậy, tôi cho rằng việc áp dụng cơ chế chỉ định thầu là cần thiết nhằm bảo đảm tính đồng bộ về cơ chế thực hiện dự án giữa các doanh nghiệp có sử dụng vốn nhà nước và các doanh nghiệp vốn tư nhân.

Xin cảm ơn ông!